Aliquota IVA manutenzioni ordinarie su case vacanze e su immobili a locazione turistica

Buonasera, una Srl gestisce nel territorio veneziano diversi appartamenti abitativi, alcuni dei quali (disponendo della relativa autorizzazione amministrativa) vengono locati come case vacanze (quindi con presenza dei tipici servizi turistico-alberghieri quale pulizia, cambio lenzuola, colazione, etc.; il tutto soggetto ad IVA 10%), mentre per altri si procede alla mera locazione turistica (senza l’erogazione di servizi aggiuntivi, quindi in esenzione IVA). Per entrambe le tipologie si tratta di immobili accatastati quali civili abitazioni. Nel corso della gestione la Srl deve naturalmente procedere alla manutenzione ordinaria degli immobili citati, dalla semplice revisione annuale delle caldaie e/o degli impianti di condizionamento, alla dipintura degli interni, alla riparazione di piccole rotture negli infissi o nell’impianto elettrico, fino alla sostituzione dei pavimenti nelle nuove acquisizioni (tipicamente legno al posto di piastrelle) per rendere i nuovi appartamenti in linea con lo standing degli altri già in gestione. Dette manutenzioni (si ritiene di carattere ordinario) possono venir eseguite da semplici artigiani, da piccole ditte di manutenzione (soprattutto per quanto riguarda caldaie e condizionatori), fino a realtà di maggiori dimensioni (ad esempio per la sostituzione dei pavimenti). Sostanzialmente non risulta con nessuno di questi soggetti la predisposizione di contratti di appalto scritti (in particolare per quel che riguarda la piccola manutenzione). Tutti i soggetti citati fatturano in reverse charge. Si chiede: quale aliquota IVA va utilizzata per l’integrazione delle fatture? Ciò anche in considerazione del pro-rata di detraibilità cui soggiace la società. Trattandosi di manutenzione ordinaria (ma riteniamo valida la cosa anche se fosse straordinaria) su immobili a carattere prevalentemente abitativo, si dovrebbe applicare l’aliquota del 10%; tuttavia la risposta alla domanda n. 13 presente nella CM 37/2015, allorquando utilizza l’espressione “consumatori finali della prestazione”, potrebbe far pensare che nel B2B l’aliquota applicabile sia sempre il 22%, indipendentemente dal fatto che a regime le manutenzioni (ordinarie e straordinarie) scontino il 10% su immobili abitativi. Alcuni commentatori (v. Eutekne.info del 27/04) ritengono che il termine “consumatori finali” non sia da intendere nel senso di “soggetti privati”, ma solo nel senso di “ultimo utilizzatore”, di modo che non sarebbe possibile l’utilizzo del reverse charge nei passaggi intermedi. Non sussiste però chiarezza in merito all'effettiva aliquota da utilizzare. Al momento la società integra le fatture al 10%. Grazie.