Plusvalenza da cessione di immobile ristrutturato: cumulo tra deduzione dei costi in dichiarazione e detrazione IRPEF del 36%

Buongiorno.

Una persona fisica acquista nel gennaio 2025, a titolo di seconda casa, un immobile in quota 2/4. Nel corso del 2025 esegue lavori di ristrutturazione straordinaria sostenendo spese complessive pari a € 121.000, di cui € 88.000 pagate nel 2025 e € 33.000 pagate nel 2026. A seguito dei lavori e delle conseguenti riclassificazioni catastali, dall'immobile originario vengono ricavate tre unità immobiliari distinte, che vengono tutte cedute nel dicembre 2025.

Ai fini del calcolo della plusvalenza imponibile ex art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, si ritiene che il costo di acquisto debba essere incrementato dell'intero importo dei lavori sostenuti (€ 121.000), compresa la quota pagata nel 2026, in quanto causalmente riferita all'intervento che ha generato il realizzo. Si chiede conferma di tale impostazione.

Il secondo dubbio riguarda la possibilità di fruire, in sede di dichiarazione dei redditi, della detrazione IRPEF del 36% (trattandosi di seconda casa) sulle medesime spese di ristrutturazione ex art. 16-bis del TUIR, considerato che negli atti di compravendita è espressamente indicata la volontà dei cedenti di continuare a beneficiare della detrazione. Si chiede quindi se le due agevolazioni siano cumulabili, ovvero se l'inclusione delle spese nel costo fiscalmente riconosciuto ai fini della plusvalenza precluda o riduca la detrazione spettante, o viceversa ed eventualmente in quale misura (fruizione decennale della detrazione?).

Grazie