Locazioni brevi, comproprietà e utilizzo del comodato/locazione tra comproprietari

Spett.le Redazione,

si sottopone il seguente quesito in tema di locazioni brevi alla luce delle modifiche della Legge di Bilancio 2026, che prevedono la qualificazione in forma imprenditoriale (con obbligo di partita IVA) oltre determinate soglie di immobili.

1. Comproprietà
Due soggetti sono comproprietari al 50% di 4 immobili destinati a locazioni brevi.
Si ipotizza che ciascun comproprietario conceda all’altro, tramite comodato gratuito, la propria quota di 2 immobili, così da detenere ciascuno il 100% di 2 unità ed evitare il superamento della soglia.

Tuttavia, secondo parte della dottrina, il comodato tra comproprietari non sarebbe ammissibile, essendo ciascuno già titolare del godimento del bene ex art. 1102 c.c.

2. Usufrutto / nuda proprietà
Ulteriore caso: immobile con madre usufruttuaria e figlia nuda proprietaria.
Si valuta la possibilità di stipulare comodato o locazione tra le parti per concentrare la gestione dell’attività in capo ad un solo soggetto.

Quesiti:

1. È ammissibile un comodato tra comproprietari avente ad oggetto le rispettive quote?

2. In alternativa, è valido un contratto di locazione tra comproprietari (anche a canone non di mercato) ai fini dell’attribuzione del godimento esclusivo?

3. In tal caso, il soggetto utilizzatore può considerarsi unico titolare dell’attività e conteggiare solo gli immobili detenuti integralmente ai fini della soglia?

4. Nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, sono ammissibili comodato o locazione tra le parti e con quali effetti sulla titolarità dei redditi e sul computo degli immobili?

5. Tali soluzioni possono integrare profili di abuso del diritto ex art. 10-bis L. 212/2000?

Cordiali saluti