IVA 4% costruzione prima casa - termini per cessione altro fabbricato per cui si è usufruito dell'agevolazione

Buongiorno.

Un contribuente è proprietario, in comunione con il coniuge, di un immobile nel Comune X per il quale sono state fruite le agevolazioni “prima casa” (IVA al 4% o imposta di registro agevolata). Il medesimo contribuente avvia la costruzione di un nuovo immobile nel Comune Y e intende fruire dell’agevolazione IVA al 4% per le prestazioni/cessioni correlate alla costruzione, dichiarando la volontà di:

1. alienare l’immobile già posseduto nel Comune X acquistato con agevolazioni “prima casa” entro i termini previsti dalla normativa;

2. trasferire la propria residenza nel Comune Y entro i termini stabiliti per ottenere e mantenere l’agevolazione “prima casa” sul nuovo immobile.

Poiché il nuovo immobile nel Comune Y è in corso di costruzione, si chiede di chiarire da quando decorrono i termini rilevanti ai fini della validità e della conservazione dell’agevolazione (sia per la vendita dell’immobile pre-posseduto sia per il trasferimento della residenza), con particolare riferimento a:

se tali termini decorrono dall’ultimazione effettiva dei lavori / dalla concreta abitabilità o idoneità dell’immobile in costruzione; oppure se, come suggerito dalla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025), in caso di immobile acquistato in corso di costruzione (nel caso specifico trattasi di costruzione ex-novo) e in assenza di un termine espresso per l’ultimazione dei lavori nella normativa agevolativa, il requisito sostanziale (ultimazione e destinazione dell’immobile a prima casa) debba realizzarsi entro il termine triennale previsto per la verifica dei requisiti agevolativi a disposizione dell’Amministrazione finanziaria.

Si precisa inoltre che, urbanisticamente, il permesso di costruire è suscettibile di proroghe dall’ente comunale competente: si chiede se tale proroga edilizia influisca o meno sul computo o sulla decorrenza dei termini fiscali/agevolativi sopra indicati.

L'ipotesi è quella di ritrovarsi con permessi di costruire prorogati urbanisticamente dall'ente comunale che potrebbero comportare una effettiva ultimazione dei lavori con orizzonte temporale ben oltre i termini per l'azione di accertamento da parte dell'amministrazione finanziaria. Esempio: inizio costruzione immobile nel 2026-> proroghe urbanistiche concesse fino al 2032 e lavori effettivamente conclusi in tale anno con fatture con IVA agevolata non più "accertabili".

Grazie