Attività di affittacamere con soggiorni superiori a 30 giorni

Buongiorno,

un contribuente in regime forfettario, titolare di attività di affittacamere regolarmente autorizzata, concede in uso le stanze di un appartamento categoria A/2  a più soggetti. Alcuni ospiti soggiornano per  periodi superiori a 30 giorni e, in taluni casi, per più anni consecutivi. Si tratta di dipendenti di un’azienda limitrofa che occupano le stanze nei soli giorni lavorativi, rientrando al proprio domicilio nei fine settimana e nei festivi.

Le camere sono prive di cucina, con bagno in comune. Vengono forniti servizi di pulizia settimanale con cambio biancheria.

Si chiede:

1. Se, considerata la durata superiore a 30 giorni (e talvolta pluriennale), i rapporti debbano essere qualificati come contratti di locazione “tradizionale tipo 4 + 4” con conseguente obbligo di registrazione, oppure possano essere ricondotti all’attività ricettiva di affittacamere.

2. In caso di qualificazione come locazione:

   • se sussista l’obbligo di registrazione anche trattandosi di singole stanze;

   • quale debba essere la durata contrattuale da assumere ai fini dell’imposta di registro, in assenza di un termine predeterminato;

   • quale tipologia contrattuale sarebbe applicabile.

In particolare, si ritiene più coerente, ove si configurasse una locazione abitativa, l’ipotesi di contratto transitorio per lavoratori ai sensi della L. 431/1998 (durata da 1 a 18 mesi), oppure la durata pluriennale del rapporto farebbe venir meno il requisito della transitorietà?

3. Quale coefficiente di redditività debba essere applicato nel regime forfettario:

   • 40% (attività di affittacamere),

   • ovvero 86% (locazione immobiliare).

4. Considerato che dal 2026 il contribuente uscirà dal regime forfettario per superamento della soglia di redditi di lavoro dipendente/pensione percepiti nel 2025, si chiede quale sarà il corretto trattamento IVA:

   • applicazione dell’IVA al 10% come prestazione ricettiva,

   • oppure esenzione ex art. 10 n. 8 DPR 633/1972 come locazione immobiliare.

Grazie