affitti brevi - obbligo apertura partita iva

Buongiorno.

Si chiede conferma se la seguente impostazione può essere corretta.

Una persona fisica è socio lavoratore di una SNC artigiana esercente l’attività di lavorazione dei marmi e attività secondaria la locazione di immobili propri. Questa persona fisica è proprietario di n.5 appartamenti al mare (provenienti da donazione della madre),  che nel corso del 2026 intende affittare ai fini turistici con la formula di affitti brevi. Essendo gli immobili destinati ad affitto breve superiori a due, è obbligatorio l’apertura della partita Iva.

Per evitare di aprire la partita Iva personale,  la persona fisica (proprietario), avrebbe intenzione di cedere alla SNC mediante contratto di comodato registrato tutti gli appartamenti con possibilità di subaffitto e poi la SNC affitterà per uso turistico con contratti brevi (durata inferiori a 30 giorni per ciascun contratto).

In questa situazione il proprietario dovrà dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi la rendita catastale, mentre il reddito proveniente dall’affitto breve concorrerà alla formazione del reddito della SNC (soggetto anche a Irap).

In precedenza su questi appartamenti erano stati eseguiti interventi edilizi “ristrutturazione edilizia art.16-bis detrazione 50% ora 36%, per i quali è tutt’ora in corso da parte del proprietario la detrazione fiscale in 10 anni. Nonostante la predetta cessione in comodato alla SNC degli appartamenti, le rate annuali continueranno a essere detratte dal proprietario.  Se in futuro (cioè durante il periodo di comodato), su tali immobili fossero eseguiti ulteriori interventi di manutenzione soggetti a detrazione, se tali nuove spese saranno pagate dal proprietario (persona fisica), potranno essere detratte dal mod.Unico del proprietario.

Grazie