Estromissione agevolata

Buongiorno,

si richiede un chiarimento in merito al regime dell’estromissione agevolata 2025.
Un nostro cliente, titolare di ditta individuale, vuole estromettere gli immobili iscritti a libro cespiti. Si precisa che gli immobili risultano attualmente locati (lo erano già al 31/10/2024).
Tra questi vi è anche un fabbricato, del valore di 130.000€ circa da cui, nell’anno 2006, è stato scorporato il valore del terreno, pari a 37.000€ circa. Il valore del fabbricato, al netto del terreno, ammonta quindi a 93.000€.
Il fondo ammortamento del fabbricato è pari a 93.000€ (il fabbricato è stato interamente ammortizzato), mentre il terreno risulta iscritto a libro cespiti per il suo valore originario di scorporo (senza alcun ammortamento).

Si chiede se, ai fini del calcolo della plusvalenza di estromissione, si debba:

•    Considerare come costo fiscalmente riconosciuto il VNC del solo fabbricato (93.000€ al netto del fondo ammortamento del fabbricato, quindi 0€);
•    Oppure considerare come costo fiscalmente riconosciuto il VNC del fabbricato e del terreno (130.000€), al netto del fondo ammortamento del fabbricato, quindi 37.000€;
•    Oppure considerare come costo fiscalmente riconosciuto il VNC del fabbricato e del terreno (130.000€), al netto del fondo ammortamento del fabbricato, a cui va tolta anche la quota parte di ammortamento non dedotto del terreno, quindi 0€.

Inoltre, proprio perché il fabbricato è locato, si devono porre in essere i seguenti adempimenti:

•    Annotazione dell’estromissione dell’immobile dal registro beni ammortizzabili;
•    Versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% nelle due rate previste;
•    I canoni di locazione percepiti nei primi mesi del 2025, poiché assoggettati ad iva, devono essere rettificati tramite nota di credito per il solo importo relativo all’iva;
•    Integrazione dell’imposta di registro per l’1%, visto che l’imposta di registro è determinata nella misura del 2% per gli immobili diversi da quelli strumentali, ma l’1% era già stato versato prima dell’esercizio dell’estromissione agevolata (integrazione va fatta entro 20 giorni dal versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva)
•    Comunicazione tramite mod. RLI del cambio di locatore da ditta individuale P.iva a privato
•    Indicazione in dichiarazione dei redditi 2026 dell’imprenditore individuale del valore dei beni estromessi e dell’imposta sostitutiva.

È corretto quanto indicato sopra in materia di adempimenti? Vi sono altri adempimenti che devono essere effettuati per far valere l’estromissione agevolata?
Il mod. RLI per cambio locatore da P.iva a privato con decorrenza dal 01.01.2025(data effetto dell’estromissione) entro quando va presentato per non incorrere in sanzioni?

Ringrazio e porgo cordiali saluti