LOCAZIONI BREVI - ASPETTI FISCALI - ATTRAZIONE O MENO REDDITO D'IMPRESA

Buonasera.

Il sig. Mario (persona fisica) è proprietario di 12 appartamenti (app.ti) utilizzati: 9 per locazioni brevi turistiche, 1 in comodato al coniuge, 1 in locazione “non breve” e 1 a disposizione. Nel 2021 Mario apriva P.IVA per fatturare i canoni dei 9 app.ti. Invece, i redditi degli “altri 3” appartamenti si sono ritenuti non attratti dalla “forma imprenditoriale” e ha continuato a dichiararli nel quadro RB del modello Unico.

In Agosto 2024 le locazioni brevi sono terminate e il Sig. Mario ha deciso di chiudere la partita IVA per poi stipulare dei contratti di comodato che prevedano la possibilità per i comodatari di darli anche in locazione breve affinché dal 2025: 4 app.ti siano dati in locaz.breve da Mario, 3 app.ti siano dati in comodato al coniuge e 2  app.ti siano dati in comodato al figlio maggiorenne che a loro volta li daranno in locazione breve. Resta Invariato l’utilizzo degli altri app.ti.

I comodatari effettivamente si faranno carico degli appartamenti e tra le altre cose ne sosterranno direttamente i costi di gestione ed incasseranno (senza girarli al comodante) i canoni di locazione. Tutte le locazioni brevi turistiche in questione saranno senza servizi accessori (salvo pulizie al cambio degli ospiti) e avverranno tramite intermediario con mandato senza rappresentanza.

Fiscalmente si ipotizza che:

- Mario dal momento che non supera 4 app.ti con locazioni brevi è legittimato a gestirli come persona fisica e la chiusura della P.IVA è corretta

- la chiusura della P.IVA non comporta “passaggi” “particolari” degli app.ti con emersione di materia imponibile ai fini delle imposte dirette/indirette.(A suo tempo gli app.ti erano stati acquistati come persona fisica, fuori dal regime d’impresa)

- I redditi di Mario per locazioni brevi andranno dichiarati nel quadro RB e potrà richiedere l’applicazione della cedolare secca 26% e 21% (per un app.to)

- I redditi dei comodatari per locazioni brevi andranno dichiarati tra i redditi diversi e potranno richiedere l’applicazione della ced. secca 26% e 21% (per un app.to)

- L’intermediario, se incassa in luogo del mandante, applica ritenuta del 21%

- Mario il giorno dopo la chiusura della P.IVA può nuovamente accedere alle detrazioni fiscali per eventuali interventi di recupero del patrimonio edilizio su tutti i 12  app.ti (ed anche i comodatari a contratti stipulati).

Si chiede se le ipotesi sopra esposte si ritengano corrette e invece nel caso siano sbagliate quale sia la giusta impostazione.

Grazie.