ACQUISTO DI NEGOZIO DA PARTE DI IMPRENDITORE INDIVIDUALE NELLA SFERA PRIVATA
domandaBuonasera,
un annoso problema per l'imprenditore individuale è quello di come trattare l'acquisto di un immobile strumentale per natura e per destinazione (ad esempio un capannone per un meccanico o un negozio per un parrucchiere, estetista, ecc.). A livello generale, se l'imprenditore individuale è in età avanzata, la soluzione più favorevole appare quella di acquistare l'immobile e mantenerlo a livello privato (specialmente in caso di acquisto dell'immobile da privato) e non inserirlo nella sfera dell'impresa in modo da non avere problemi di plusvalenza (né di Iva) in caso di cessazione dell'attività. Infatti, salvo l'applicazione delle periodiche leggi che consentono l'estromissione agevolata dell'immobile strumentale dal patrimonio dell'impresa, in sede di cessazione dell'attività, qualche rischio o esborso lo si deve sempre mettere in conto sia in termini di plusvalenza, sia in termini di Iva sulla vendita dell'immobile. Il problema verte sulla interpretazione che talvolta l'Agenzia delle Entrate effettua in merito al combinato disposto dell'art. 43 e 77 del Tuir ritenendo SEMPRE relativi all'impresa degli immobili strumentali per natura utilizzati dall'imprenditore individuale ANCHE se NON indicati nel registro dei beni ammortizzabili (per imprese in contabilità semplificata) o nell'inventario (per imprese in contabilità ordinaria), tesi confermata (sorprendentemente) anche nella sent. Cassazione 772 del 14.01.2011.
La soluzione di cointestare parzialmente l'immobile al coniuge o ad un familiare (privato) risolve solo in parte il problema in quanto l'Agenzia Entrate potrebbe considerare pro-quota l'immobile relativo all'impresa. In tal caso, sarebbe opportuno redigere un contratto di comodato tra i comproprietari (come privati) e l'imprenditore individuale (utilizzatore con p.Iva)? Si chiede se, alla luce dell'esperienza maturata, l'Agenzia delle Entrate ritenga ancora relativi all'impresa gli immobili strumentali per natura e per destinazione anche se NON annotati nel registro beni ammortizzabili o libro inventari. Oppure se la scelta di acquistare un immobile strumentale per natura e poi utilizzarlo per svolgere l'attività SENZA annotarlo nel registro dei beni ammortizzabili permetta di stare ragionevolmente tranquilli che l'immobile sia considerato fiscalmente a livello privato. In tal caso può avere senso redigere un contratto di comodato tra il proprietario (persona fisica privata) e l'imprenditore individuale (stesso soggetto ma con partita Iva)?
Grazie.