Rivalutazione beni d'impresa 2020 - Rent to buy fino al 2024

Buonasera,

Una s.a.s. immobiliare in contabilità semplificata ha proceduto alla rivalutazione, nel bilancio 2020, di un immobile strumentale ai sensi dell’art. 110 del  Decreto Legge n. 104/2020 (Rivalutazione generale dei beni d'impresa e delle partecipazioni 2020), procedendo altresì al versamento dell’imposta sostitutiva del 3%.

Avendo l’opportunità di vendere ora l’immobile rivalutato e volendo sfruttare il riconoscimento del maggior valore rivalutato (che sarà utilizzabile solamente a partire dal 01/01/2024) ai fini della determinazione delle plusvalenze, si intende:

1. procedere nell’anno 2022 alla vendita dell’immobile mediante patto di riservato dominio (o mediante la formula del rent to buy)
2. posticipare il trasferimento giuridico dell’immobile ad una data successiva al 01/01/2024.

Si vuole, inoltre, concedere la facoltà al futuro acquirente, in forza del possesso contrattuale, di modificare l’immobile in modo consistente, con variazioni che comporteranno variazioni catastali dello stesso prima della predetta data del 01/01/2024.

Si chiede:

1. E’ corretto procedere ad una delle due suddette forme contrattuali che prevedano la posticipazione del momento traslativo della proprietà, senza incorrere in possibili contestazione dell’Amministrazione Finanziaria?
2. E’ forse preferibile una delle due forme rispetto all’altra per maggior tutela?
3. E’ possibile che, nelle more del periodo che va dalla prima pattuizione contrattuale al momento di trasferimento giuridico dell’immobile, si proceda ad effettuare, da parte del possessore, interventi sull’immobile che ne modifichino in modo importante l’accatastamento, senza che ciò vada ad inficiare il beneficio fiscale del riconoscimento del maggior valore ai fini fiscali?

Grazie.