Plusvalenza immobile

Buonasera.

Un immobile è costituito da 4 piani, al piano terra si trova un negozio, al primo e secondo piano si trovano degli appartamenti, al terzo si trova il sottotetto.

Il piano terra, il primo e il secondo piano sono accatastati come porzioni materiali autonome mentre il terzo piano (sottotetto) è pertinenza sia del primo che del secondo piano. I proprietari sono due fratelli: al primo (Tizio) appartiene il negozio al piano terra e l'appartamento al primo piano, al secondo (Caio) l'appartamento al secondo piano. Il negozio è affittato alla S.A.S. che gestisce il negozio - il locatore è anche il socio accomandatario della S.A.S. che gestisce il negozio.

Fino al 2018 il padre dei fratelli aveva l'usufrutto sul negozio - con la sua morte nel 2018 Tizio acquisisce la piena proprietà del negozio. Nel 2020 Tizio e Caio donano alla figlia di Tizio il sottotetto affinché questa possa costruire la sua prima casa. Per la donazione é stato effettuato un frazionamento catastale con il quale sono state ricalcolate le superfici comuni (vano scale, cantine, ecc.) e dopo la trascrizione dell'atto di donazione nel catasto la porzione materiale del negozio presenta 300m² invece dei precedenti 240m². Si precisa che non è stato effettuato nessun intervento edilizio in collegamento al piano di frazionamento.

A inizio 2022 Tizio intende cedere ad una società di leasing il negozio, la S.A.S. sarà l'utilizzatrice del contratto di leasing (ammodernamento del negozio). Si presentano due criticità delle quali si chiede gentilmente la vostra opinione:

1) il fatto che il padre di Tizio fosse defunto nel 2018 con la conseguente cancellazione del diritto di usufrutto solo nel 2018 non dovrebbe portare alla generazione di una plusvalenza nel quinquennio, dato che Tizio era nudo proprietario già dal 1989, corretto?

2) ancora più delicato è il tema del piano di frazionamento dell'anno 2020 attraverso il quale la superficie della porzione materiale che si intende vendere alla società di leasing è incrementata di 60m² da 240 a 300m²: Tizio corre un rischio di vedersi classificata la vendita dall'Agenzia delle Entrate come vendita di immobile infraquinquennale in quanto l'ultimo aggiornamento del catasto e del libro fondiario porta la data di agosto 2020? Anche se non sono stati effettuati interventi edilizi ma si tratta di un mero ricalcolo delle superfici comuni del fabbricato?