Superbonus - Edificio unico proprietario - Pertinenze

Buongiorno,

Si richiede cortesemente un vostro parere circa la fattibilità del caso di seguito presentato in tema di “Superbonus” ed un chiarimento sui dubbi che si ravvisano a riguardo. Nella parte finale sono presenti anche 2 ulteriori quesiti attinenti alle questioni trattate che abbiamo preferito inserire in calce piuttosto che riportare in un separato quesito.

Situazione di fatto:

Tizio risulta unico proprietario di un edificio (caso classico di “casa di campagna” sviluppata su 2 piani) composto da 2 sub: un A/3 (non provvisto di annotazione di sussistenza dei requisiti di ruralità) ed un C/2 (dalla cui scheda catastale risulta annotazione di sussistenza dei requisisti di ruralità ex art.2 co 6 DM 2012). La superficie risultante dalla scheda catastale evidenzia che la superficie dell’ A/3 è superiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio.

Fattibilità “Superbonus”:

A seguito delle modifiche recentemente introdotte all’art.119 DL 34/2020 la disciplina del superbonus 110% è ora applicabile anche agli interventi effettuati su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate anche se posseduti da un unico proprietario.

Nel caso in discussione si ritiene pertanto che in presenza dei requisiti tecnici previsti dalle rispettive normative (prestazioni energetiche e miglioramento sismico) sia possibile accedere al superbonus beneficiando dei seguenti massimali:

• Intervento trainante di isolamento termico delle superfici opache sulle parti comuni: 2*40.000€=80.000€;
• Intervento trainante antisismico (sismabonus) sulle parti comuni: 2*96.000€ = 192.000€
• Intervento trainato di efficientamento energetico= 2*60.000€ (posto che anche il locale C/2 sia dotato di un rudimentale impianto di riscaldamento ad inizio lavori).

Dubbi:

1)Con la risposta n.419 del 2020 l’Agenzia delle Entrate pronunciandosi su un caso relativo ad un immobile per alcuni aspetti similare a quello oggetto di questo quesito affermava che “[…]Se l'edificio è costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come «parti comuni» e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità […].”Ritenete che questo tipo di considerazione rimanga valida anche a seguito della modifica apportata dalla legge di bilancio (interventi effettuati su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate anche se posseduti da un unico proprietario)? Pertanto nel caso in discussione, considerando il sub C/2 pertinenza del sub A/3, ai fini del superbonus sarebbe uno solo (quello del locale abitativo) il massimale accessibile?

2) Assumendo come applicabile al caso di specie la limitazione rappresentata al punto 1), sarebbe secondo voi possibile far rivivere la sussistenza di parti condominiali specificando nel progetto che il locale C/2, in quanto provvisto di annotazione di ruralità, è strumentale all’attività agricola e non pertinenziale all’abitazione?

Colgo l’occasione per aggiungere anche 2 quesiti collegati ai temi toccati ma non direttamente rilevanti ai fini del caso trattato:

1)L’AdE nella circolare 24/E del 2020 afferma che “in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza”. Ragionando su un edificio analogo a quello oggetto di questo quesito (casa di campagna composta da un A/3 e un C/2). Qualora la superficie del sub C/2 (non abitativo ma dotato di requisiti di ruralità) fosse superiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio verrebbe a vostro avviso precluso l’accesso al superbonus per interventi su parti comuni?

2) Infine, tornando sul tema del computo delle unità (da 2 a 4) che compongono l’edificio posseduto da unico proprietario, come ritenete che debbano essere conteggiate le pertinenze? Rientrano all’interno del massimale di 4 oppure no? Sono da conteggiare esclusivamente le pertinenze facenti parte del medesimo edificio o anche quelle eventualmente collocate in edifico a sé stante (in alcuni casi per le case di campagna un unico sub C/2 o C/6 raccoglie sia la parte a piano terra dell’edificio principale che eventuali stalle/porcili in edifici limitrofi)?

Grazie.