Estromissione per i forfettari

Buongiorno, sono certo che la mia domanda verrà giudicata banale e la farà magari trasalire  ma mi giustifico sottolineando che spesse volte le cose troppo semplici nascondono insidie,mi sto scervellando per trovare l’insidia che qui è nascosta ma non trovo…  ho quindi bisogno del suo aiuto per capire se ve ne sono e non le vedo o se non ce ne sono e devo quindi stare sereno. 

L’Estromissione degli immobili strumentali per destinazione per i contribuenti forfettari è operazione completamente gratuita ( previa la rettifica dell’iva da effettuarsi in dichiarazione iva per immobili posseduti da meno di 10 anni )

Caso: estetista,  immobile acquistato da 12 anni. Nel 2019 per l’innalzamento delle soglie entra nei forfettari, non vi è rettifica iva. La cliente da tempo sta valutando di chiudere l’attività visti i pochi profitti per cosi  dedicarsi a tempo pieno  alla famiglia,  ma l’immobile intestato alla ditta ha sempre frenato questa sua scelta. Il dover riversare l’iva sulla vendita o la tassazione su una eventuali plusvalenza non ha mai fatto concretamente apprezzare l’ipotesi di tornare a fare la casalinga.

La riapertura dei termini per l’estromissione fa ora guardare con diverso sguardo l’ipotesi di estromettere l’immobile chiudere l’attività e locare l’immobile personalmente ( perche no magari a cedolare secca ora che si può fare anche questo  )   

Non essendoci nessun tipo di registro, l’unico comportamento concludente che il contribuente forfettario può porre in essere è emettere autofattura entro il 31/05/2019 e andare a compilare in dichiarazione dei redditi i giusti quadri. Null’altro fa fatto, null’altro pagato?

Posso quindi emettere autofattura attribuendo all’immobile un valore di comune commercio ( magari calcolato dagli archivi Omi )  senza preoccuparmi della plusvalenza, ed emettere fattura in esenzione iva art. 1 legge 190/ 2014

Cosi da esempio:

autofattura numero 1 del 31/05/2019

si rimette autofattura per estromissione bene strumentale di cui al foglio ___ mappale ____ rendita ____  etc… importo 120.000 euro

operazione esente iva art. 1 legge 190/2014           --> ?

Basterebbe un si o un no come risposta ,

l’eccessiva semplicità mi crea dubbi per cui necessito di conferme.

Il caso 2 è pressochè identico ma con alcune sfaccettature.

La ditta apre 15 anni fa come bar. Viene acquistato l’immobile bar e l’appartamento attiguo. L’appartamento viene dapprima utilizzato come spazio abitativo per non dover tornare a casa a fare il riposino con soli 30 minuti di pausa o per non dover tornare a casa alle 3 del mattino…  Nel tempo l’utilizzo abitativo viene meno e resta solo utilizzato come magazzino  ( pur restando A3 ).  5 anni fa la licenza di bar viene venduta mantenendo la proprietà dei locali che vengono locati al nuovo acquirente. L’attività è cosi trasformata in Immobiliare di Gestione.

Ora la cliente, che ha avuto accesso nel 2019 al regime dei forfettari per effetto dell’innalzamento dei limiti,  valuta di estromettere immobile bar e immobile appartamento.

A chiedervi conferma che l’appartamento non essendo bene strumentale per natura non puo scontare le agevolazioni sopra elencate per l’estromissione. Corretto?