Agenzia viaggi e attività di locazione breve

Quadro generale

Una ditta individuale esercita l’attività di “agenzia viaggi” (AV in breve)

Fra le principali attività svolte, risulta la locazione turistica di appartamenti di proprietà di privati (per il 2017 tale attività risulta prevalente).

Nel dettaglio:

• AV stipula con il proprietario dell’immobile un contratto di incarico (giurdicamente è un contratto misto) per la gestione dell’appartamento;
• AV comunica alla Provincia la locazione turistica dell’immobile a proprio nome;
• AV pubblicizza gli immobili sul proprio sito internet/portale
• AV stipula direttamente con il “turista” un contratto di locazione turistica (inferiori a gg. 30 con servizi inclusi) ai sensi della Legge Regionale 14/06/2013 n. 11 art. 27 bis e D.L. 50/2017 art.4
• AV emette al turista regolare fattura esente IVA art. 10
• AV corrisponde al proprietario un “compenso” fisso regolato dal contratto e variabile a seconda della stagione, solo alla locazione effettiva dell’immobile;
• Il proprietario emette una ricevuta, soggetta ad imposta di bollo, per certificare l’incasso.
• I proprietari, non locando direttamente gli immobili, non possono usufruire della “cedolare secca”.

Tale attività, comunicata, da parte di AV alla Provincia, in sede di autorizzazioni iniziali (apertura dell’agenzia di viaggi), rientra nel codice attività “791100”, in quanto, sentita anche l’Agenzia Entrate, non risulta un codice attività per “locazione di immobili di proprietà di terzi”.

Premessa

Ad oggi, AV è costretta a rinunciare ad alcuni incarichi, per il fatto che il proprietario non può applicare la cedolare secca sugli introiti.

Alla domanda: “È compatibile l’attività di “agenzia di intermediazione immobiliare” (in breve AIM) con l’attività di “agenzia di viaggi”?

L’ufficio Albi e Ruoli della CCIAA di Verona ha risposto: “l’intermediazione immobiliare nella case turistiche non esiste in quanto il mediatore immobiliare segue le mediazioni che hanno ad oggetto trasferimenti di proprietà o affitti ad uso civile (locazioni civili o commerciali; 4 o 6 anni). Conseguentemente si tratterà di impresa che effettua locazione turistica di immobili (anche di terzi) ma non è un mediatore, per cui le due attività possono coesistere”.

Di fatto il decreto legge 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione breve, che comprende anche l’intervento di soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare.

Quesito

Ma se per la CCIAA “non esiste il mediatore per le locazioni turistiche”, è possibile stipulare un contratto di mandato con rappresentanza fra AV e il proprietario, tale per cui il proprietario opti per la cedolare secca? E con quale codice attività?

E in tal caso, come dovrebbe avvenire l’incasso delle locazioni?

• AIM/AV stipula un mandato con rappresentanza con il proprietario dell’immobile
• AIM/AV stipula contratto con turista (in nome e per conto del proprietario)
• AIM/AV  pubblicizza sul proprio sito internet gli immobili
• AIM/AV incassa direttamente l’importo del contratto di locazione
• AIM/AV versa l’importo al proprietario, al netto delle proprie provvigioni (emissione regolare fattura) e della ritenuta del 21% (D.L. 50/2017) (????)
• Il proprietario dichiara il reddito risultante dal contratto di locazione, optando contestualmente per la cedolare secca,.

Anche in passato la Circolare 01/06/2011 n. 26/E AE aveva chiarito che “non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore” .