Buonasera, con riferimento al sempre più variegato mondo degli affitti turistici, un'agenzia immobiliare operante sulla piazza di Venezia è intenzionata ad affiancare, all'ordinaria attività di intermediazione di immobili, anche l'attività di intermediazione nelle locazioni di immobili ad uso turistico. Si sarebbe intenzionati a svolgere l'attività in parola secondo lo schema del mandato senza rappresentanza e secondo quanto previsto dalla Risoluzione n. 117/E del 10/08/2004. In base al dettato della R.M. citata, l'agenzia emetterebbe, ad ogni turista alloggiato, ricevute fiscali (a proprio nome) in esenzione da IVA ex art. 10 DPR 633/72 (trattandosi di mere "locazioni turistiche" senza servizi aggiuntivi, ex art. 27 bis L.R. Veneto n. 11/2013), riversando quindi ai proprietari (tutti privati) gli affitti incassati e trattenendo per sé una provvigione concordata, senza emettere, per detta provvigione, ulteriore fattura nei confronti dei privati/mandanti. Nel mandato sottoscritto l'agenzia sarebbe incaricata di eseguire anche quelle minime attività concesse dalla L. R. citata per le semplici "locazioni turistiche", vale a dire le piccole manutenzioni dei locali ed il rinnovo delle eventuali suppellettili mancanti e/o deteriorate, la pulizia degli appartamenti ad ogni cambio ospite e la consegna di biancheria ed asciugamani (puliti). Per svolgere le suesposte attività l'agenzia potrebbe avvalersi di soggetti terzi, vale a dire: a) siti di intermediazione turistica sui quali pubblicizzare gli immobili di cui ai mandati sottoscritti (ad es. Booking.com, AIRBNB, Expedia, Venere.net, Homeaway, etc.); b) ditte specializzate nella fornitura di biancheria per hotel (lavanderie industriali); c) personale per la pulizia degli immobili, sia esterno che assunto direttamente; d) artigiani e società edili per la piccola manutenzione degli appartamenti. Tutto ciò considerato si chiede: i costi come sopra individuati possono essere sostenuti direttamente dall'agenzia (quindi fatturati dai singoli fornitori alla stessa) oppure la medesima si può dotare di proprio personale stipendiato (ad esempio per le pulizie ed il riassetto dei locali) ed in entrambe le ipotesi gli oneri di che trattasi risulterebbero ordinariamente deducibili dal reddito dell'agenzia? Quanto ai costi di cui al punto a) si ritiene che non ci siano controindicazioni, considerato che gli stessi appaiono del tutto simili ai costi che l'agenzia sosterrebbe se dovesse intermediare una compravendita immobiliare, con l'unica differenza che sarebbero diversi i fornitori a cui si appoggerebbe (in questa ipotesi avremmo Immobiliare.it, Casa.it, Idealista.it, etc.). Detti costi si ritiene siano sempre deducibili dall'agenzia, sia nelle compravendite che nelle locazioni. Dubbi, invece, sorgono quanto ai punti b), c) e d), da un lato per quanto riguarda la possibile inerenza degli stessi all'attività di agenzia di intermediazione immobiliare e, dall'altro, per il fatto che possano portare a riqualificare lo schema di mandato "suggerito" dalla C.M. 117/E/2004 riportata in premessa (che è naturalmente vincente nel momento in cui risulta possibile non applicare l'IVA sul compenso dell'agenzia). In altre parole, l'agenzia sarebbe intenzionata a sostenere in proprio i costi come sopra individuati e ad averne ristoro attraverso una appropriata modulazione della percentuale di provvigione concordata con i proprietari/mandanti. Non appare invece idoneo dividere il mandato tra intermediazione "pura" e attività accessorie (pulizia, riassetto, manutenzioni) dando vita a due distinti contratti (ed il secondo come potrebbe eventualmente essere gestito?) Da ultimo si chiede se l'emissione di ricevute in esenzione possa comportare il sorgere di pro rata o se detta attività possa considerarsi accessoria e quindi esclusa dal pro rata. Per completezza si allega una bozza del mandato di agenzia. Grazie.