Per cortesia, avrei la necessità di avere il vostro conforto sulla correttezza dei seguenti comportamenti, in riferimento ad un caso di locazione breve di immobile ad uso abitativo di proprietà di un privato (non soggetto passivo IVA) che si avvale di una Agenzia di Intermediazione Immobiliare.
In particolare, l’Agente non condivide come è impostata l’operazione relativa al mandato senza rappresentanza, volendo operare la ritenuta del 21% sul netto percepito dal proprietario, in quanto da sempre le Agenzie non comunicano al proprietario quanto incassato dal turista, ma solo il netto che viene erogato al proprietario stesso. Inoltre, si pone il problema dell’indetraibilità dell’IVA per effetto del pro-rata quando fattura in esenzione il canone di locazione al turista stesso.
Locazione breve immobile uso abitativo
Proprietario (mandante) privato (non soggetto passivo IVA)
Provvigione pari al 10% dei canoni
1 Mandato con rappresentanza
Rapporto Agenzia immobiliare e turista
L’Agenzia incassa in nome e per conto del proprietario canoni ad esempio 2.500€. L’operazione è fuori campo IVA e quindi rilascia al turista apposita quietanza con marca da bollo da 2€ (ricevendo un importo superiore a 77,47€)
Rapporto Agenzia immobiliare proprietario (non soggetto passivo IVA)
L’Agenzia applica sul corrispettivo lordo (2.500€) la ritenuta del 21% pari a 525€
L’Agenzia comunica al proprietario che ha incassato come canoni di locazione la somma di 2.500€, il proprietario dovrà dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi tale reddito optando o meno per la cedolare secca.
L’Agenzia fattura al proprietario la provvigione (250€ + IVA 22% 55€) = 305€
Il proprietario riceverà 1.670€ (2.500 – 525 -305), a fronte dei quali rilascerà apposita quietanza con marca da bollo da 2€.
2 Mandato senza rappresentanza
Rapporto Agenzia immobiliare e turista
L’Agenzia incassa in nome proprio e per conto del proprietario privato i canoni ad esempio 2.500€. L’Agenzia emette fattura al turista indicando che l’operazione è esente IVA ai sensi art 10 n 8 DPR 633/1972.
Rapporto Agenzia immobiliare proprietario (non soggetto passivo IVA)
L’Agenzia applica sul corrispettivo lordo (2.500€) la ritenuta del 21% pari a 525€
L’Agenzia comunica al proprietario che ha incassato come canoni di locazione la somma di 2.500€, il proprietario dovrà dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi tale reddito optando o meno per la cedolare secca.
L’Agenzia fattura al proprietario la provvigione (250€ + IVA 22% 55€) = 305€
Il proprietario riceverà 1.670€ (2.500 – 525 -305) a fronte dei quali rilascerà apposita quietanza con marca da bollo da 2€.
Si fa presente che su questo ultimo punto non vi è concordanza di vedute con gli intermediari che partono da presupposto che di prassi non comunicano al proprietario (mandante) quanto incassano dal turista.
Infine si domanda se l’emissione di fattura in esenzione da parte dell’Agenzia immobiliare avrà effetti di limitare la deducibilità dell’IVA sui suoi acquisti per effetto del pro-rata.
Rimando in attesa di un vostro riscontro si porgono distinti saluti.