Una srl in liquidazione da circa 30 anni, ferma dallo stesso tempo, vorrebbe approfittare della norma agevolata per la cessione dell'immobile strumentale per natura non utilizzato, in quanto è appunto in liquidazione.
Si tratta di una vecchia cartiera che possiede alcuni fabbricati strumentali, ormai abbandonati ed in parte franati, attualmente inagibili, oltre un piccolo appezzamento di terreno agricolo.
La zona non è soggetta a riconversione ed il comune non prevede alcuno strumento urbanistico a favore e/o di sviluppo per il futuro. In considerazione della grande volumetria dei fabbricati, sebbene inagibili, ho consigliato alla proprietà di approfittare di questa norma di "favore".
Gli stessi fabbricati sono privi di rendita dal 1978, ma sono indicati in bilancio per un valore storico di circa €. 35.000, interamente ammortizzati. Ho consigliato la nomina di un tecnico per determinare una rendita presunta, in quanto il valore normale (OMI), data la volumetria, potrebbe dare luogo ad un importo consistente che, nonostante le condizioni degli immobili, potrebbe essere di oltre 500mila euro.
Ritengo che utilizzando il valore catastale, sicuramente minore, attraverso le rendite presunte, a cui non posso contrapporre un costo fiscale dell'immobile, in quanto interamente ammortizzato e quindi pari a zero, posso determinare l'imposta sostitutiva da versare nei tempi stabiliti.
Attraverso lo stesso tecnico nominato, faccio verminare il corrispettivo pattuito, utilizzando il valore di costo a bilancio, aumentandolo delle migliorie/manutenzioni nel corso del tempo, che comunque risalgono agli inizi degli anni '80, e quindi l'attualizzazione/deprezzamento (come indicato dalla circolare 37), sicuramente inferiore al valore normale (OMI). Questo valore verrà pagato dal socio alla società, che così potrà finalmente redigere il bilancio finale di liquidazione e restituire al socio il capitale residuo e le eventuali riserve. Quest'ultime verranno poi tassate in capo al socio per la porzione del 49,72%. Ai fini iva la cessione agevolata dei fabbricati strumentali sarà fatta in esenzione, oltre registro €. 200 ed ipocatastali €. 400. Il piccolo appezzamento di terreno agricolo, seguirà lo stesso iter, e verrà ceduto fuori campo iva, oltre registro 7,5% ed ipocastali €. 100.
Ritiene il comportamento corretto?