Detrazione 50% e 65%

Agevolazioni fiscali per risparmio energetico e per ristrutturazioni edilizie

Ristrutturazione 2014 piano terra immobile

Un immobile è composto da tre piani fuori terra individuato catastalmente alla particella 483, sub. 1 (piano terra), 2 (primo piano) e 3 (secondo piano), foglio 4 (il giardino comune di pertinenza del fabbricato non è invece accatastato separatamente).

Attualmente il primo piano (in usufrutto a mia mamma e in nuda proprietà mia sorella) e il secondo piano (mio in piena proprietà) sono appartamenti residenziali (categoria A3) mentre il piano terra (in usufrutto a mia mamma e in nuda proprietà a me e mia sorella) è attualmente adibito a magazzino parte comune dell’edificio (categoria C6) così come il giardino di pertinenza.

L’immobile, attualmente bifamiliare, deve considerarsi configurare il cosiddetto condominio minimo, essendo composto da due distinti proprietari con delle parti comuni.

Il piano terra è oggetto di ristrutturazione edilizia, giusta D.I.A. depositata presso il Comune di ……………………….., per ottenerne l’abitabilità e utilizzarlo come appartamento residenziale (senza mutamento di destinazione d’uso essendo già allo stato la destinazione d’uso di tutto l’edificio residenziale).

L’intervento di ristrutturazione edilizia, benché la pratica sia stata presentata solo in relazione alla particella 483, sub. 1 (piano terra), prevede molteplici interventi di ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria che interessano anche parti comuni dell’edificio quali ad esempio il giardino (rifacimento della pavimentazione), la recinzione (manutenzione e rifacimento), le facciate (tinteggiatura e sostituzione di un portone in legno con portoncino blindato e finestre).

I lavori dovrebbero avere un costo complessivo di Euro 150.000,00

In relazione a tale intervento edilizio e alla relativa spesa si vogliono predisporre le seguenti pratiche per ottenere detrazioni fiscali:

- 50% per ristrutturazioni edilizie

- 65% per risparmio energetico per strutture opache che delimitano l’involucro dell’edificio edificio;

- 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici.

Per le ristrutturazioni edilizie è previsto il limite massimo di spesa di Euro 96.000,00 mentre per il risparmio energetico su strutture opache è previsto il valore massino della detrazione fiscale in Euro 60.000,00 (si noti la differenza tra limite di spese e valore massimo della detrazione fiscale).

Al fine delle detrazioni di cui sopra si vuole sapere quali siano i tetti massimi di spesa (e quindi il valore massimo della detrazione) dei quali si può beneficiare.

QUESITI (dopo i quesiti viene indicata la risposta ritenuta plausibile di cui si chiede conferma)

1) È possibile ottenere le agevolazioni per ristrutturazioni relative a magazzini?

Sì, in ogni caso per le agevolazioni per il risparmio energetico in quanto il pianto terra ogetto di intervento è già riscaldato da una autonoma stufa a gas (con contatore dedicato) e da un calorifero collegato all’impianto centralizzato.

Nel caso specifico la risposta è positiva anche per le agevolazioni previste per le ristrutturazioni edilizie perché bisogna avere riguardo alla destinazione finale risultante dal titolo edilizio (nel caso di specie il magazzino oggi parte comune diventerà autonomo appartamento) e, comunque, l’edificio ha già, e a maggiore ragione avrà, destinazione residenziale.

2) È ammessa l’agevolazione fiscale del 50% per opere di manutenzione ordinaria ex art. 3 lett. A del T.U Edilizia?

Solo se le opere di manutenzione ordinaria riguardano parti comuni di edifici residenziali  condominiali indicate all’art. 1117 c.c. oppure se fanno parte di un intervento più vasto, come nel caso di specie la ristrutturazione edilizia del piano terra, in tale ultima ipotesi l’insieme delle opere è ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

Nel caso specifico le manutenzioni ordinarie sono sia considerate nell’insieme della ristrutturazione edilizia, sia  eseguite su parti comuni dell’edificio composto da due distinte unità abitative di due differenti proprietari (c.d. condominio minimo).

3) Per quali opere è ammessa nel caso concreto la detrazione del 65%?

Nella ristrutturazione in esame, essendo il pianto terra già riscaldato, sarebbe possibile ottenere l’agevolazione prevista dall’art. 1 comma 345 L. 27.12.2006 n. 296: che prevede la detrazione per spese “relative ad interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unita' immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi…, a condizione che siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m2K, …..”) per

a) strutture opache orizzontali costituenti involucro dell’edificio nella specie vespaio e pavimento;

b) strutture opache verticali costituenti involucro dell’edificio nella specie sostituzione di un portone in legno della dimensione 3x4 metri con 3 finestre, 1 portoncino blindato e una tamponatura in muratura.

(Nota: non è invece possibile ottenere la detrazione del 65 % per l’impianto di riscaldamento perché non viene sostituita la caldaia).

Sorgono però degli ulteriori quesiti:

Sub a) Sorge il dubbio se i pannelli per il riscaldamento a pavimento siano deducibili al 65% facendo parte del pacchetto del vespaio. Riterrei di sì visto che concorrono all’isolamento termico e che, addirittura, sembrerebbero detraibili le piastrelle ma alcuni ritengono vadano escluse perché facenti parte di un impianto non agevolato (quindi andrebbero detratti al 50%).

Sub b) Nel caso di interventi su strutture opache verticali e su infissi gli interventi agevolabili di fatto si distinguono in due tipi di elementi: opachi e finestrati (trasparenti). Nel caso di specie, non vengono sostituite finestre, ma viene sostituito un portone in legno esistente (struttura opaca) con serramenti e muratura quindi l’intervento sembra doversi considerare (non come la sostituzione di ^fissi e infissi^ ma) come un intervento su struttura verticale opaca volto a migliorare le caratteristiche termiche dell’edificio o, meglio, di parte di esso.

L’art. dell’art. 3 comma 1 lett. a (e non lett. b) del DM 19.02.2007 (come modificato dai DM. 26.10.2007, 7.04.2008 e 6.08.2009) precisa quali sono gli interventi e le opere che beneficiano della detrazione:

“1. fornitura e messa in opera di materiale coibente per il miglioramento delle

caratteristiche termiche delle strutture esistenti;

2. fornitura e messa in opera di materiali ordinari, anche necessari alla realizzazione

di ulteriori strutture murarie a ridosso di quelle preesistenti, per il miglioramento

delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti;

3. demolizione e ricostruzione dell’elemento costruttivo”.

Tali interventi sembrano conformi con la sostituzione del portone in legno con finestre, portoncino e muratura.

L’asseverazione tecnica necessaria per la detrazione dovrà quindi riportare il valore di trasmittanza originaria del portone in legno e, successivamente all’intervento, la trasmittanza dei componenti la nuova struttura verticale attestando che essi (tutti i singoli componenti: finestre, portoncino e muratura) hanno un valore di trasmittanza termica inferiori o uguali a quelli riportati nella Tabella di cui all’allegato D del citato DM (da ultimo modificati dal DM 6.01.2010). Il portoncino (opaco) dovrà rispettare gli indici di trasmittanza richiesti per le finestre.

4) Sono cumulabili le tipologie di agevolazioni all’interno dello stesso intervento di ristrutturazione edilizia? Sono cumulabili i limiti massimi di spesa previsti dalle varie agevolazioni: Euro 96.000 (ristrutturazioni) + 60.000 (risparmio energetico) + 10.000 (mobili)?

È pacifico che in relazione alla stessa spesa le agevolazioni non siano tra loro cumulabili.

La D.I.A. depositata per la ristrutturazione edilizia però prevede l’esecuzione di molteplici interventi (ristrutturazione, manutenzione straordinaria, manutenzione ordinaria) che avrebbero potuto essere autorizzati e agevolati anche separatamente.

Sembra quindi ragionevole che all’interno della pure unitaria domanda di ristrutturazione edilizia si possa beneficiare per alcuni lavori dell’agevolazione del 50% e per altri e distinti lavori del 65% (anche se, ovviamente, la medesima spesa non può beneficiare sia del 50% che del 65%).

È possibile quindi fare rientrare le spese relative alle strutture opache (orizzontali e verticali) nella detrazione del 65% mentre gli altri lavori (realizzazione di tavolati interni, scale, soppalchi, rifacimento dell’impianto elettrico, rifacimento dell’impianto idraulico, lavori su parti comuni dell’edificio ecc..) nella detrazione del 50% godendo dei rispettivi tetti di agevolazione? Non sembra che nulla osti a questa interpretazione ben potendo le detrazioni operare in tandem senza sovrapporsi.

Il tetto di spesa di Euro 10.000 per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici si cumula agli altri previsti per ristrutturazioni e per il risparmio energetico? Sembra di sì.

5) Nella ristrutturazione edilizia, benché la Dia sia stata depositata con riferimento al solo mappale costituente il piano terra, alcuni lavori vengono eseguiti su parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. (facciate, strutture verticali e orizzontali, rifacimento pavimentazione e recinzione cortile), posso considerare detti interventi separatamente rispetto agli interventi realizzati all’interno del piano terra e, di conseguenza, beneficiare di un ulteriore limite di spesa o valore di detrazione?

Sembrerebbe che per la ristrutturazione edilizia sia possibile aggiungere al tetto massimo di spesa di Euro 96.000 relativo alla singola abitazione un ulteriore limite di spesa di Euro 96.000,00 per le parti comuni.

Sembrerebbe invece che per il risparmio energetico, rientrando i due interventi entrambi nelle strutture opache che delimitano l’edificio, si possa godere solo del valore massimo di detrazione dei Euro 60.000.

Sembrerebbe che il tetto di Euro 10.000 si possa raddoppiare essendo eseguiti i lavori su più unità abitative: sia sul piano terra che su parti comuni dell’edificio.

6)Per ottenere l’aumento del tetto per i lavori sulle parti comuni è necessario integrare la DIA depositata in Comune specificando che l’intervento edilizio riguarda anche parti comuni di altri mappali specificando il loro numero?

Sul punto penso solo che possa essere opportuno perché nella dichiarazione dei redditi andrà indicato il mappale oggetto di intervento e se è in condominio o meno.

Concludendo è corretto affermare che posso ottenere una detrazione fiscale di

- Euro 60.000,00 (limite di spesa € 92.307,69) in relazione agli interventi su strutture opache;

- Euro 48.000,00 (limite di spesa € 98.000) in relazione agli altri lavori di ristrutturazione interni al pianto terra

- Euro 48.000,00 (limite di spesa € 98.000) in relazione ai lavori su parti comuni dell’edificio

- Euro 10.000,00 (limite di spesa € 20.000) per l’acquisto di mobili e immobili?