La legge di bilancio 2024 ha introdotto una nuova fattispecie di imponibilità della plusvalenza conseguita dalle persone fisiche in ambito immobiliare: la cessione di fabbricato oggetto di interventi edilizi per i quali si è fruito (il titolare del diritto reale o il conduttore/comodatario) della detrazione cd. superbonus (anche quale condòmino) attribuisce una plusvalenza tassata laddove intervenuta entro 10 anni dalla ultimazione dei lavori. Restano escluse le cessioni di immobili: acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale (del cedente/dei suoi familiari) per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del periodo di detenzione, se inferiore a 10 anni).

Il cd. Decreto salva Superbonus, in vigore dal 30/12/2023 ha previsto: superbonus: la salvaguardia della detrazione del 110/90 che risulti ceduta entro il 31/12/2023 in base a SAL, anche se l’intervento non risulti successivamente ultimato.

L’Agenzia delle entrate ha recentemente fatto il punto per quanto riguarda il superbonus alla luce delle novità intervenute dal 2023, in particolare per quanto riguarda: il nuovo ambito temporale della detrazione del 110 il regime applicabile alla maggiorazione del limite di spesa prevista per Onlus/OdV/APS la ripartizione della detrazione in 10 quote annuali.

Con riferimento agli interventi edilizi a cavallo d’anno, occorre valutare: l’opportunità di procedere al pagamento anticipato della spesa al fine di fruire della detrazione (eventualmente con l’aliquota prevista per i 2022) la possibilità di procedere, o meno, alla cessione del credito/sconto in fattura, anche alla luce di quanto sancito dalla più recente giurisprudenza.

Il Decreto Aiuti-quater, recentemente pubblicato in G.U., ha apportato una serie di modifiche al regime del Superbonus, tra cui si evidenzia quanto segue: proroga: per gli interventi (sia trainanti da super-ecobonus che trainati) effettuati: su parti comuni condomìniali/di edifici interamente posseduti: la detrazione del 110 opera per le spese sostenute entro il 31/12/2022 (in luogo del 31/12/2023), ridotta al 90 per le spese sostenute nel 2023, al 70 per quelle sostenute nel 2024 ed al 65 per quelle sostenute nel 2025; la detrazione continuò operare nel limite del 110 fino al 31/12/2023 nel caso in cui la CILA sia trasmessa entro il 25/11/2022 (nel caso di condomini, prima di tale data va assunta la delibera relativa ai lavori) su edifici unifamiliari/unità funzionalmente autonome con accesso autonomo dall’esterno: la detrazione del 110 opera per le spese sostenute entro il 30/03/2023 (in luogo del 31/12/2022) a condizione che al 30/06/2022 sono stati effettuati lavori per almeno il 30 dell’intervento complessivo; per lavori avviati dal 1/01/2023 la detrazione si riduce al 90 ed è limitata agli interventi effettuati sull’abitazione principale posseduta per i contribuenti con un reddito di riferimento non superiore a . 15.000 cessione del credito: nel caso di cessione del credito/sconto in fattura comunicati entro il 31/10/2022 e non ancora utilizzati, al fine di evitare il possibile inutilizzo da parte del cessionario, è possibile optare una fruizione del credito d’imposta in 10 rate annuali (in luogo di 4), previa apposita comunicazione che sarà disciplinata da apposito provvedimento.

In relazione alla scadenza del cd. superbonus, ove gli interventi siano effettuati: su edifici unifamiliari o unità abitative in edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno l’estensione alle spese sostenute fino al 31/12/2022 (per gli interventi sia trainanti che trinati) è subordinata all’esecuzione dei lavori per almeno il 30 entro il 30/09/2022, considerando anche gli interventi che accedono ai bonus edilizi con detrazione diversa dal 110. Recentemente la Commissione consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del DM 58/2017 ha ritenuto che il supero del citato limite del 30 vada certificato tramite attestazione del direttore dei lavori.

La recente conversione in legge il cd. Decreto Aiuti (in vigore dal 16/07/2022) ha confermato la maggior parte del delle misure originarie introducendone/modificandone delle altre.

L’appaltatore generale può divenire referente unico del committente per la rendicontazione e fatturazione delle spese che danno accesso alle detrazioni (o cessione/sconto in fattura) dei bonus edilizi. Con l’entrata in vigore degli artt. 119 e 121 del DL 34/2020, recanti l’introduzione del superbonus e la generalizzazione delle detrazioni edilizie per le quali è possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta, il legislatore ha dato un significativo impulso al ruolo di appaltatore unico (c.d. general contractor) e di referente amministrativo e finanziario unico del committente ad un unico soggetto.

In seguito alle recenti disposizioni antifrode, la polizza RC per danni derivanti dall’attività di un tecnico abilitato che rilascia le asseverazioni rilevanti ai fini del superbonus deve avere un massimale almeno pari agli importi degli interventi oggetto di ciascuna delle attestazioni/asseverazioni rilasciate a decorrere dal 26/02/2022, a pena di decadenza dalla detrazione da parte del committente. Il concetto non trova applicazione per interventi che attribuiscono una detrazione diversa dl 110.

Per contratti di affidamento stipulati dal 27/05/2022 e relativi ad interventi edilizi avviati successivamente a tale data, di importo complessivo superiore a . 70.000 (che include eventuali subappalti), la detrazione o la possibilità di optare per la relativa cessione/sconto in fattura è subordinata al fatto che l’impresa affidataria riporti l’indicazione del CCNL del comparto edile applicato sia sul contratto di affidamento delle opere che sulle relative fatture emesse L’Agenzia ha recentemente diramato chiarimenti nel merito, chiarendo che l’obbligo: riguarda i soli lavori edili per i quali ci si è avvalsi (direttamente o con subappalto) di lavoratori dipendenti è regolarizzabile tramite apposita autocertificazione dell’impresa.

Si analizzano le principali novità del Mod. Redditi PF 2022, nell’ambito delle quali si segnala quanto segue: Frontespizio - Firma della dichiarazione: è aggiunta la casella Presenza visto Superbonus da barrare in caso di apposizione del visto di conformità ai documenti attestanti il diritto alla fruizione in dichiarazione della relativa detrazione è eliminata la casella Esonero dall’apposizione del visto di conformità, in passato utilizzata per indicare l’esonerati in applicazione del regime premiale Isa Quadro RB – Redditi dei fabbricati: la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti per i quali sia intimato lo sfratto per morosità/ingiunzione di pagamento prescinde dalla data di stipula del contratto nella casella Casi particolari: sono aggiunti nuovi codici che riguardano la rinegoziazione in diminuzione dell’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo Quadro RC – Redditi di lavoro dipendente e assimilati: trattamento integrativo: è previsto, in presenza di certe condizioni, a favore dei percettori di reddito di lavoro dipendente e taluni redditi assimilati per le prestazioni rese dai lavoratori dall’1/01/2021 impatriati - casella Casi particolari: sono introdotti 2 nuovi codici Quadro CR – Crediti d’imposta: inserito il credito d’imposta prima casa under 36 e nuovi codici per indicare il bonus sanificazione, il bonus acqua potabile e per la riduzione del consumo di plastica Quadro RP – Oneri e spese: superbonus: dal 2021 è possibile fruire della detrazione del 100 per le spese per l’abbattimento delle barriere architettoniche sostenute congiuntamente agli interventi sismabonus ed ecobonus; installazione colonnine di ricarica: sono previsti nuovi limiti di spesa per interventi iniziati nel 2021; bonus mobili: il limite massimo delle spese per cui è fruibile della detrazione è innalzato a 16.000; spese veterinarie: il limite massimo di spese detraibili è stato innalzato a 550; spese per i conservatori: è possibile fruire della detrazione del 19 per le spese sostenute per l’iscrizione dei ragazzi ai conservatori, agli AFAM, a scuole di musica, cori e bande.

L’Agenzia ha approvato con i Provv. 31/01/2022 e 15/02/2022, rispettivamente, il Mod. Redditi SC 2022, e le relative istruzioni, e le specifiche tecniche.

L’Agenzia ha recentemente fornito chiarimenti in merito ai nuovi obblighi introdotti dal Decreto Antifrode. Tra i principali chiarimenti si segnala quanto segue: la fruizione del superbonus in Dichiarazione dei redditi del periodo 2020 non presuppone l’apposizione del visto di conformità alla documentazione relativa alla detrazione (l’obbligo decorrerà dal periodo 2021) la comunicazione dell'opzione per la cessione del credito/sconto in fattura per detrazioni diverse dal Superbonus inviata dopo il 12/11/2021 non richiede l’apposizione del visto ed attestazione di congruità della spesa ove, entro tale data, sia stata emessa fattura regolarmente pagata e sia dimostrabile l’accordo col terzo/fornitore.

Il cd. Decreto Semplificazioni, convertito dalla L. 108/2021, ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina della detrazione del 110: regolarità edilizia: per tutti gli interventi che accedono al Superbonus (ad esclusione di quelli che comportano la demolizione e ricostruzione), il titolo abilitativo è costituito dalla CILA, nell’ambito della quale non è richiesta l’attestazione di regolarità urbanistica dell’immobile (è del tutto irrilevante la presenza di difformità edilizie sulle unità immobiliari e/o parti comuni degli edifici oggetto degli interventi) eliminazione delle barriere architettoniche: risultano trainati anche se effettuati congiuntamente non solo ad interventi di super ecobonus, ma anche ad interventi di super sismabonus ETS: per determinati interventi effettuati da ONLUS/OdV/APS il limite di spesa ordinariamente previsto viene ridotto applicando una percentuale determinata in base alle superfici oggetto dell’intervento.

Si analizza un caso concreto di apposizione del visto di conformità su una pratica Superbonus 110 - Acquisto case antisismiche. Molti i controlli da fare da parte del vistatore, i documenti da conservare e viene fornita un’indicazione in merito al compenso da applicare.

Il rilascio del visto di conformità, a cura dei professionisti abilitati, è obbligatorio per l’esercizio della opzione per lo sconto in fattura/cessione del credito di cui all'art. 121, DL 34/2020, quando oggetto di opzione sono detrazioni spettanti nella misura del 110", ai sensi dell'art. 119, DL 34/2020. La Fondazione dei Commercialisti, a tal fine, ha rilasciato una check list utile a ripercorrere tutti i controlli a cui è tenuto il professionista abilitato.

La conversione in legge del Decreto Semplificazioni ha disposto che il termine: di 18 mesi entro cui l’impresa che hanno effettuato la demolizione e ricostruzione a fini antisismici deve cedere le unità immobiliari per ammettere l’acquirente alla detrazione (del 75/80/110) viene aumentato a 30 mesi. Ciò implica alcune difficoltà interpretative nel conciliarsi col termine previsto per il sismabonus in generale.

L’OIC, dopo una fase di pubblica consultazione, ha pubblicato il documento definitivo in materia di corretta contabilizzazione dei bonus edili per le imprese OIC Adopter, confermando: l’obbligo di contabilizzare il diritto alla detrazione d’imposta come contributo in conto impianti e non a diretta riduzione delle imposte, quale stanziamento di una minore imposta sui redditi. Ciò implica la conseguente imponibilità ai fini dei redditi/Irap del contributo.

L’Agenzia Entrate, nel modificare le istruzioni al Mod. Redditi PF 2021, ha introdotto nel quadro CR due nuovi crediti d’imposta relativi alla quota di credito d’imposta acquistato da terzi riferiti: al bonus locazioni (e, si ritiene, dal bonus botteghe e negozi) al bonus sanificazione e acquisto DPI (non anche per il bonus adeguamento ambienti di lavoro) che la persona fisica intenda utilizzare a scomputo dell’Irpef (cd. compensazione interna).

Con la conversione in legge del Decreto Sostegni il legislatore ha proceduto ad introdurre una serie di nuove misure, come riepilogato di seguito: misure introdotte: proroga versamento IRAP: viene prorogato al 30/09/2021 il termine per il versamento, senza sanzioni e interessi, dell’Irap non versata per errata applicazione delle disposizioni previste dal Quadro Temporaneo per le misure di aiuti di Stato; compensazione dei crediti verso la P.A.: anche per il 2021 si applicano le disposizioni ex art. 12 del D.L. 145/2013 con riguardo ai carichi affidati agli agenti della riscossione entro il 31/10/2020; rivalutazione dei beni d’impresa e partecipazioni: viene prevista la possibilità di effettuare la rivalutazione anche nel bilancio successivo a quello in corso al 31/12/2020 ma solo per i beni non rivalutati nel 2020 e senza affrancamento del saldo attivo e di riconoscimento degli effetti fiscali; contributo a fondo perduto per le start-up: viene previsto, nella misura massima di 1.000, ai titolari di reddito d’impresa che hanno attivato la partita Iva nel 2018 e iniziato l’attività nel 2019 ai quali non spetta il contributo previsto dall’art. 1 del decreto in esame in quanto la media del fatturato e dei corrispettivi del 2020 non è inferiore almeno del 30 a quello del corrispondente ammontare del 2019; tuttavia, è richiesto il rispetto delle ulteriori condizioni e requisiti previsti dal citato art. 1; obbligo di segnalazione per i creditori pubblici qualificati: per l’Inps e l’agente della riscossione l’obbligo decorre dall’anno successivo a quello di entrata in vigore del Codice; rivalutazione beni settori alberghiero e termale: viene prevista anche con riguardo agli immobili a destinazione alberghiera concessi in locazione o affitto d’azienda ai soggetti operanti in tali settori ovvero per gli immobili in corso di costruzione, rinnovo o completamento; superbonus e Iva indetraibile: l’Iva indetraibile relativa alle spese rilevanti ai fini degli incentivi di cui all’art. 119 del DL Rilancio viene inclusa nel calcolo dell’ammontare ammesso al beneficio; raddoppio limite welfare aziendale: viene raddoppiato anche per il 2021 il limite di esenzione dall’Irpef per i beni ceduti e i servizi prestati dall’azienda ai lavoratori dipendenti; esenzione dal versamento della 1 rata IMU 2021: viene previsto con riguardo agli immobili nei quali i soggetti passivi, destinatari del contributo a fondo perduto, esercitino le attività per le quali siano anche gestori; canoni di locazione non percepiti: la detassazione dei canoni non percepiti viene prevista per i canoni di locazione derivanti da contratti di locazione non percepiti a decorrere dall’1/01/2020; misure modificate: sostegno ai comuni nei comprensori sciistici: viene prevista, tra l’altro, una diversa ripartizione delle risorse dell’apposito fondo destinato alla concessione di contributi agli esercenti attività di impresa di vendita di beni o servizi al pubblico, svolte nei comuni ubicati all’interno di comprensori sciistici; tariffa speciale canone RAI: viene previsto l’esonero dal versamento del canone per l’anno 2021 che viene esteso anche alle attività similari ivi previste svolte dagli enti del Terzo settore.