È nullo l’avviso di accertamento per rettifica di classamento di un immobile situato vicino a un'isola ecologica di smaltimento rifiuti se poco motivato anche in relazione alla collocazione nella microzona di riferimento. Per le revisioni catastali di massa su intere microzone non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia riferimento ai rapporti tra valori catastali e valori di mercato.
Lo ha stabilito oggi la sesta sezione civile della Cassazione con l’ordinanza 31575 del 4 novembre 2021 con cui ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle entrate.
L’Agenzia delle entrate aveva proposto ricorso contro la sentenza con cui la Ctr aveva accolto l’appello proposto dal proprietario di un immobile nella controversia su impugnazione dell’avviso di accertamento per la rettifica di classamento della casa. Per la commissione l’atto impositivo non era stato congruamente motivato anche in relazione alla collocazione dell’immobile nella microzona di riferimento.
L’amministrazione ha proposto ricorso in sede di legittimità affermando che la decisione del giudice era stata presa ritenendo che l’accertamento non fosse sufficientemente motivato per assenza di riferimenti alle caratteristiche intrinseche dell'immobile: ma, a suo avviso, decisione presa senza tener conto che l'operazione di classamento massivo era consistita nell’aumento delle rendite catastali in microzone anomale per motivi di equità e perequazione, essendo necessario compensare lo scostamento tra i valori commerciali e i valori catastali.
Per la Cassazione il motivo è infondato. Al riguardo, infatti, ha ricordato che “in relazione al contenuto minimo della motivazione di tali atti di riclassamento, di immobili quindi già muniti di rendita catastale, ma oggetto di rettifica per iniziativa dell’amministrazione finanziaria, a) se il nuovo classamento è stato adottato, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all'analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali, l’atto deve indicare la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento; b) se la variazione è stata effettuata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall’unita immobiliare, l’atto deve recare l’analitica indicazione di tali trasformazioni; c) nell'ipotesi di riclassificazione avvenuta ai sensi dell’art. 3, comma 58, della Legge 23 dicembre 1996 n. 662, l'atto deve precisare a quale presupposto - il non aggiornamento del classamento ovvero la palese incongruità rispetto a fabbricati similari - la modifica debba essere associata, specificamente individuando, nella seconda ipotesi, i fabbricati, il loro classamento e le caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all'unità immobiliare oggetto di riclassamento” (cfr. Cass. 697/2015 e 10489/2013).
Per la rettifica effettuata nel caso di specie la Cassazione ha precisato che, in particolare vanno indicati «in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione». Quindi specificati quali dati siano stati usati per determinare «il valore medio di mercato» della microzona, usando i prezzi delle compravendite e, se vengono impiegati altri fattori («urbanistici, ambientali o simili») ne va provata «la sussistenza e l'efficacia». Ciò per determinare lo scostamento la cui soglia minima è stata fissata in misura pari al 35%, eventualmente innalzabile da ciascun Comune (Provvedimento Agenzia entrate 16 febbraio 2005, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2005).
Nella specie, l’appartamento, ubicato al primo piano e seminterrato, subisce il disvalore per la presenza di un’isola ecologica di smaltimento rifiuti del mercato cittadino limitrofo, con conseguente disagio arrecato dai rumori, dal passaggio di mezzi pesanti e dal sollevamento di polveri che si rinvengono nell’abitazione. Caratteristiche che non consentono di poter considerare l’appartamento rivalutato e/o rivalutabile per il solo fatto di essere ricompreso nella microzona di riferimento (cfr. da ultimo Cass. 7913/2020, 22671/2019, 9770/2019; Cass. 31829/2018, Cass. 28076/2018).
Pertanto, ricorso respinto.