Fabbricato da demolire: cessione non riqualificabile come area edificabile

La cessione del fabbricato da demolire non è riqualificabile come cessione di un’area edificabile ai fini dell’imponibilità della plusvalenza. La risposta n. 312/2020 dell’Agenzia ribadisce quanto chiarito in precedenza con la C.M. 23/2020.  

CASO ESAMINATO

L'istante rappresenta di essere proprietario di un fabbricato, con annessa area di pertinenza, che intende cedere ad una società operante nel settore delle costruzioni che provvederà, in base al relativo permesso di costruire, alla demolizione e costruzione di un nuovo immobile. A tal fine, viene chiesto se l’atto di cessione sia riconducibile alla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e generare di conseguenza una plusvalenza imponibile.

CHIARIMENTI

La C.M. 23/2020 ha fornito i seguenti chiarimenti con riguardo al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati c.d. da demolire.

L’art. 67 del TUIR contempla le seguenti ipotesi di plusvalenza derivanti dalla cessione a titolo oneroso di:

• beni immobili acquistati/costruiti da non più di 5 anni;
• terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La R.M. 395/2008 ha chiarito che la vendita onerosa di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune,

• è riconducibile al caso della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria
• con conseguente tassazione della plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso del cespite.

L’anzidetta posizione interpretativa si basa sulla considerazione che se i fabbricati ceduti ricadano in un piano di recupero oggetto della compravendita è l’area su cui insistono gli stessi.

Il principio espresso nella suddetta R.M. è stato applicato dall’Agenzia in maniera generalizzata riferendolo anche al caso delle cessioni di fabbricati da demolire.

Tuttavia, tale interpretazione non è stata confermata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, ai fini della tassazione della plusvalenza, ove oggetto del trasferimento sia un edificio,

• il trasferimento non potrà mai essere riqualificato quale cessione di un’area edificabile,

• neanche quando l’edificio sia destinato alla demolizione e ricostruzione.

Nel caso di specie, si è, dunque, in presenza della cessione di un fabbricato, con applicazione della relativa disciplina, e non della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.