Fitto di azienda: le quote di ammortamento vanno dedotte dall’affittuario

In tema di reddito di impresa, le quote di ammortamento delle aziende date in affitto (o in usufrutto) sono deducibili dal reddito dell'affittuario (o dell'usufruttuario).

È quanto affermato dalla Corte di cassazione che, con l’ordinanza n. 16180 del 28 luglio 2020, ha accolto il ricorso di una società.

La vicenda riguardava un contratto di affitto di ramo d’azienda in cui era ricompreso un immobile industriale che in un primo momento era stato a sua volta fittato per cui l’affittuario percepiva fitti attivi.

Gli Ermellini hanno deciso sulla base del principio secondo cui in tema di determinazione del reddito d'impresa, le quote di ammortamento delle aziende date in affitto o in usufrutto sono deducibili, ai sensi degli artt. 67, comma 9, del d.P.R. n. 917 del 1986 e 14, comma 2, del d.P.R. n. 42 del 1988, dal reddito dell'affittuario o dell'usufruttuario, e non da quello del concedente, e sono commisurate al costo originario dei beni risultante dalla contabilità del concedente (cfr. Cass. 18537/2010).

Nel caso in esame, spiega poi il Collegio di legittimità, i giudici di merito non hanno fatto corretta applicazione della normativa di riferimento, e, senza approfondire, adeguatamente, il proprio ragionamento hanno reputato contra legem che la società, quale affittuaria dell'azienda, avesse illegittimamente dedotto le quote d'ammortamento dei cespiti (ammortizzabili), sebbene il dato preliminare e indispensabile del costo storico di tali componenti, risultasse dalla contabilità della concedente.

Sul punto si ricorda in senso conforme Cass. 33219/2019 secondo cui , le quote di ammortamento delle aziende date in affitto (o in usufrutto) sono deducibili dal reddito dell'affittuario (o dell'usufruttuario), e non da quello del concedente a meno che non via sia una deroga convenzionale alle norme dell'art. 2561 cod. civ., concernenti l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili. In quel caso nei contratti di affitto stipulati è stato espressamente previsto che il deperimento derivante dall'uso dei beni componenti il ramo d'azienda condotto in affitto non dovesse ricadere sul conduttore, ma dovesse essere posto a carico del concedente; tale clausola integra sicuramente la deroga convenzionale all'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili prevista dall'art. 2561, secondo comma, cod. civ. e richiamata dall'art. 14 d.P.R. 42/88 e dall'art. 67, comma 8, del t.u.i.r. e comporta che le quote di ammortamento dei beni strumentali possono essere dedotte dalla concedente.