Agevolazione prima casa salva nel caso il primo immobile sia inidoneo alle esigenze abitative del contribuente
L’agevolazione prima casa va riconosciuta anche se l’alloggio acquistato in precedenza non soddisfa le esigenze abitative del contribuente dal punto di vista soggettivo, ad esempio perché è troppo piccolo oppure male ubicato. A patto, però, che l’immobile pre-posseduto sia stato comprato nello stesso Comune senza benefici fiscali.
Lo ha stabilito la Cassazione con ordinanza 13118 del 16 maggio consolidando un orientamento a favore dei contribuenti.
Il nodo della questione ruota tutto attorno all’interpretazione del concetto di pre-possidenza di altra casa di abitazione in quanto con l’art. 3 comma 131 della legge 549 del 1995 il legislatore ha espunto dal testo normativo qualsiasi riferimento al concetto di “idoneità”, introdotto due anni prima dall'articolo 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16 convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75.
A seguito di tale modifica parte della giurisprudenza continuava a ritenere ancora esistente il requisito dell’idoneità benché la norma di fatto non lo prevedesse più, almeno letteralmente. In altri termini, secondo tale orientamento l’idoneità sarebbe intrinseco alla nozione di abitazione (cfr. Cass. 18129/2009).
Secondo altro indirizzo, invece, va valorizzata la nuova formulazione della norma per cui non assume alcun interesse la situazione soggettiva del contribuente ma solo la classificazione catastale del bene (cfr. Cass. 14770/2017).
La giurisprudenza più recente propende per il primo orientamento: secondo la Cassazione, infatti, chi abbia il possesso di altra casa valutata “non idonea”all’uso abitativo sia per cause di natura oggettiva (inabitabilità) che di natura soggettiva (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente mantenere l’agevolazione goduta (cfr. Cass. 8771/2000 e, da ultimo, 2565/2018). Nell’ambito dell’inidoneità di tipo oggettivo non sussistono ragioni per distinguere tra una inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali o fisiche dell'immobile, alla quale conseguirebbe il diritto ad usufruire dell'agevolazione, ed una inidoneità, anch'essa oggettiva, ma derivante da vincoli giudici gravanti su tale immobile, che tale diritto invece escluderebbe (cfr. Cass. 19989/2018 e 20300/2018).
Nell’accogliere il ricorso quindi la Cassazione ha stabilito il seguente principio: in tema di "agevolazioni prima casa, «l'idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta purchè acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.
Sarà ora altra sezione della Ctr Lombardia a verificare tale presupposto. Infatti i giudici di appello avevano omesso qualsiasi verifica in ordine all’idoneità abitativa, in relazione alle esigenze del nucleo familiare del contribuente, dell’immobile pre-posseduto.