Agevolazioni prima casa di immobile in costruzione: il termine triennale di decadenza decorre dalla fine dei lavori

In tema di agevolazioni sulla prima casa, nel caso l’atto di recupero riguardi un immobile in costruzione, il termine triennale di decadenza dalla potestà impositiva, ex art. 76, comma 2, del d.p.r. n. 131 del 1986, inizia a decorrere non dalla stipula del rogito, bensì dal momento in cui l'immobile in costruzione è stato completato; solo in tale momento, infatti, l’amministrazione finanziaria può accertare l'esatta natura del bene edificato e, in particolare, se si tratta di abitazione di lusso.

Lo ha stabilito la Cassazione con ordinanza 32121 del 12 dicembre con cui ha rigettato il ricorso di un contribuente confermando l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle entrate aveva revocato l’aliquota Iva agevolata.

Col ricorso per Cassazione il contribuente aveva denunciato la violazione dell'art. 76, comma 2, del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, dell'art. 2964 c.c., in quanto la Ctr aveva erroneamente affermato che l'Agenzia delle Entrate non fosse decaduta dalla potestà impositiva, nonostante il decorso di un triennio dalla registrazione dell'atto di compravendita dell'immobile.

Nel rigettare il ricorso la Cassazione ricorda l’orientamento in tema di mancato trasferimento della residenza da parte del contribuente: in questo caso il termine triennale per l’emissione dell’avviso di liquidazione decorre non dalla registrazione dell'atto ma dal momento in cui l'invocato proposito di trasferimento della residenza, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito o ineseguibile, e, dunque, al più tardi, dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell'atto (cfr. da ultimo Cass. 28860/2017).

Parallelamente,  qualora, come nel caso di specie, l'atto soggetto a registrazione oggetto dell'avviso di liquidazione sia costituito da una compravendita di un immobile ancora in costruzione, “è all'evidenza come il termine triennale di decadenza dalla potestà impositiva, ex art. 76, comma 2, del d.p.r. n. 131 del 1986, inizierà a decorrere non dalla stipula del rogito, bensì dal momento in cui l'immobile in costruzione è stato completato e risulta così consentito all'amministrazione finanziaria accertare l'esatta natura del bene edificato e, in particolare, se si tratta o meno di abitazione di lusso, perciò soggetto all'aliquota dell'IVA ordinaria e non a quella agevolata”.

In definitiva è pacifico che in tema di imposta di registro, in assenza di una norma specifica, i termini di decadenza decorrono da quando l’amministrazione finanziaria è posta nelle condizioni di conoscere i fatti che danno luogo alla decadenza dall’agevolazione.

Nel caso di immobili di lusso il problema ora sembra affievolito. Infatti, ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011, dallo scorso 1° gennaio 2014, l’imposta di registro per l’acquisto della ‘prima casa’ è dovuta nella misura del 2 per cento per i trasferimenti di case di abitazione, “ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”.  A decorrere dal 1° gennaio 2014, dunque, l’applicabilità delle agevolazioni ‘prima casa’ risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013.

Le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a) del decreto per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni ‘prima casa’sono

- le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1),

- le abitazioni in ville (cat. A/8),

- i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).

Quindi mentre prima, con i requisiti del dm 2 agosto 1969 era impossibile stabilire, se non a fine lavori, se l’immobile poteva considerarsi di lusso (vista la metratura), ora con i riferimenti catastali, il dies a quo per gli immobili in corso di costruzione potrebbe decorrere dalla domanda di accatastamento.