Spese su beni di terzi: Costi Deducibili e IVA Detraibile a prescindere dalle pattuizioni negoziali

La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza 17421 del 30 agosto 2016, ha statuito che le spese di ristrutturazione sostenute per l'immobile in comodato sono deducibili dal reddito e detraibili ai fini IVA. Nello specifico la Corte ha chiarito che le spese in questione devono considerarsi a capo del comodatario e non del proprietario con la naturale conseguenza che il comodatario dell’immobile può dedurre le spese dal reddito d’impresa e può portare in detrazione l’IVA pagata sugli acquisti.

La questione – Per analizzare a fondo la questione è necessario concentrarsi dapprima sull’aspetto prettamente civilistico, riguardante le pattuizioni contrattuali che ripartiscono l’obbligo di sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria tra il proprietario e l’utilizzatore.

L’obbligo di sopportare le spese di manutenzione straordinaria dipende dalle disposizioni negoziali. Tale aspetto è strettamente collegato alla deducibilità delle suddette spese. Infatti la Suprema Corte è intervenuta in più occasione sulla questione.

Contrariamente da quando affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 13327/2011, nella recente sentenza 13494/2015, è stato affermato il principio in base al quale contrasterebbe con il principio di inerenza ritenere tali spese deducibili “senza precisare l’eventuale esistenza ed idoneità della fonte contrattuale di tale obbligo di pagamento in capo alla contribuente”.

In sostanza, la deducibilità delle suddette spese dipende dalle pattuizioni contrattuali che ripartiscono l’obbligo di sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria tra il proprietario e l’utilizzatore. La deducibilità per il locatario è possibile a condizione che all’interno del negozio giuridico di riferimento venga stabilito in capo allo stesso il sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria.

Il citato intervento giurisprudenziale risulta conforme a quanto già statuito con la sentenza 6936/2011 della stessa Corte, nella quale era stato affermato che il conduttore non poteva dedurre i costi in esame, in quanto il beneficiario delle opere sarebbe restato il locatore e in base alle norme del Codice civile le riparazioni straordinarie restavano a carico di quest’ultimo.

Il caso

Ciò detto, va evidenziato che nel caso di specie tale aspetto non viene affrontato in maniera chiaria, Va accogliendo la censura del contribuente in ordine alla statuizione della CTR che ha escluso la deducibilità delle spese di ristrutturazione ed adattamento del locale in cui veniva esercitata l’attività d’impresa, sul rilievo che i relativi costi facevano capo al proprietario e non anche al comodatario. Sulla base di tali considerazioni non è possibile stabilire quali fossero gli accordi negoziali, ma si può supporre che tale aspetto non fosse stato dettagliatamente disciplinato nel contratto. In tale caso, la Cassazione (sentenza n. 13327/2011) ha affermato la piena deducibilità delle spese in questione, indipendentemente dalle pattuizioni contrattuali, adducendo le seguenti motivazioni: “In quanto gli stessi sono certamente collegabili allo svolgimento dell’attività imprenditoriale e la loro deducibilità non può essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che gli stessi siano sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine della realizzazione del miglior esercizio dell’attività imprenditoriale e dell’aumento della redditività della stessa e che, ovviamente, risultino dalla documentazione contabile … Ciò che rileva, in definitiva, è la strumentalità dell’immobile … a prescindere dalla proprietà del bene da parte del soggetto che esegue i lavori, restando, quindi, irrilevante, di per sé, la disciplina civilistica in tema di locazione e gli stessi accordi contrattuali intercorsi tra le parti (fermo rimanendo ovviamente la configurabilità di fattispecie fraudolente e cioè, in definitiva, di ipotesi di fittizietà dei costi …)”.

Dunque il solo fatto che l’immobile oggetto di ristrutturazione fosse utilizzato nell’esercizio dell’attività d’impresa del comodatario, fa sì che i relativi costi siano deducibili dal reddito d’impresa.

Inoltre, in riferimento al caso in esame, il giudice di legittimità evidenzia che “ai fini della detrazione dell’Iva sulle ristrutturazioni degli immobili, il contribuente può portare in detrazione l'imposta assolta sulle spese di ristrutturazione dell'immobile destinato all'esercizio dell'attività d'impresa anche se non ne è proprietario, ma conduttore o comodatario, essendo irrilevanti la disciplina civilistica e gli accordi intercorsi tra le parti (Cass. 6200/2015)."

A prescindere dunque dalla pattuizioni negoziali, l’utilizzo dell’immobile nell’attività d’impresa permettere la deducibilità dei costi sostenuti per la manutenzione straordinaria da parte del comodatario oltre che consentire in maniera automatica la detraibilità dell’IVA pagata sulle spese in questione.