L'Agenzia ha esaminato il regime fiscale diretto ed indiretto applicabile ai contratti di "rent to buy", recentemente disciplinati dall'art. 23 DL 133/2014.
In particolare, per l'imposizione indiretta, occorre distinguere:
- la “quota” relativa al corrispettivo per il godimento: deve essere oggetto di imposizione alla stregua di un canone di locazione, sia dal punto di vista dell'IVA che dell'imposta di registro;
- la quota riconducibile alla funzione di “acconto” sul prezzo di futura vendita: va tassata come acconto sul corrispettivo della futura cessione immobiliare (sia ai fini dell'IVA che dell'imposta di registro).
Sulla quota di canone da imputare ad "acconto", quindi, è dovuta l'imposta di registro proporzionale del 3% se gli acconti non sono soggetti IVA. Analogamente al preliminare, tale imposta proporzionale:
- in caso di futura vendita, può essere scomputata dall'imposta di registro proporzionale dovuta per il trasferimento dell'immobile (la cui base imponibile va individuata nel valore del bene immobile, secondo le regole ordinarie di cui agli artt. 43 e 51 del DPR 131/86);
- laddove risulti superiore all'imposta di registro calcolata in via definitiva sul contratto di compravendita, attribuisce il diritto al rimborso della maggiore imposta proporzionale versata;
- laddove, il conduttore non eserciti il diritto di acquisto dell'immobile, non può essere rimborsata.
Ai fini IVA, il mancato esercizio del diritto di acquisto dell'immobile, da parte del concedente, con conseguente restituzione della quota versata a titolo di acconto sul prezzo, comporta l'emissione di una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti; tuttavia, laddove nel contratto sia stato disposto che una quota dei canoni è trattenuta dal concedente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, essa assume natura di corrispettivo e va soggetta ad IVA con aliquota “ordinaria”.