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Pubblicato il 02-03-2016 alle 12:29

Vendite all’asta di immobili - regime fiscale agevolato

Vendite all’asta di immobili - regime fiscale agevolato

Per le vendite giudiziarie di immobili imposte di registro ed ipo-catastali in misura fissa (€.200) purché l’immobile sia rivenduto entro 2 anni

Il recente decreto c.d. “Salva banche” (DL. 18/2016, recante misure urgenti per il settore del credito) introduce una disposizione che agevola la vendita di immobili in esito a procedure esecutive.

In particolare, indipendentemente dalla natura del soggetto acquirente (privato, impresa, ecc.):

  • per gli atti emessi dal 16/02/2016 al 31/12/2016
  • l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale
  • si applicano in misura fissa (€. 200 ciascuna) per gli atti di trasferimento della proprietà/diritti reali immobiliari emessi nell'ambito di vendite giudiziarie
  • a condizione che l'immobile sia rivenduto entro 2 anni dall'acquisto agevolato.

 

Ove quest’ultima condizione non si realizzi

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura “ordinaria”
  • trovando inoltre applicazione  la sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora.

 

AGEVOLAZIONE PER VENDITE GIUDIZIARIE

Con il cd “decreto salva banche” (DL 18/2016, da convertire entro il 15/04) si introduce una importante agevolazione fiscale riguardante i trasferimenti di immobili nell’ambito di vendite giudiziarie al fine di sostenere il mercato delle cessioni immobiliari coattive.

 

Nello specifico, la norma:

  • agevola i trasferimenti immobiliari eseguiti nell’ambito di procedimenti giudiziari o fallimentari
  • prevedendo che le imposte di registro e ipocatastali sono applicate in misura fissa (€. 200 ciascuna) alla sola condizione che l’immobile sia rivenduto entro 2 anni dall’acquisto.

 

VANTEGGI: il risparmio fiscale che deriva dalla agevolazione si differenzia come segue:

TRASFERIMENTI NON SOGGETTI IVA

le tre imposte fisse (complessivamente pari a €. 600) si applicano in sostituzione dell’imposta di registro con aliquota del 9% (con il minimo di € 1.000) e delle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura di €. 50

TRASFERIMENTI  SOGGETTI A IVA

nei casi di vendita di fabbricati strumentali le imposte ipotecaria e catastale sono fisse nella misura di € 200 ciascuna in luogo della misura ordinaria del 4% (rispettivamente 3% + 1%)  

DECORRENZA:  la norma è già operativa, in quanto applicabile agli atti posti in essere dalla data di entrata in vigore del Decreto (cioè dal 16/02/2016) fino al 31/12/2016. 

 

La disposizione è, dunque, temporanea e prevista per un periodo di tempo piuttosto limitato.

AMBITO APPLICATIVO

L’agevolazione compete per atti ed i provvedimenti relativi al trasferimento: 

  • della proprietà
  • di diritti reali su beni immobili (uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù)

emessi nell’ambito di una procedura:

  • di espropriazione immobiliare ex art. 555 e segg C.C. (es: )
  • di vendita immobiliare fallimentare ex art. 107 RD 267/42

indipendentemente che l’immobile sia aggiudicato nella vendita “con incanto” o “senza incanto”.

 

CONDIZIONE

L’agevolazione si applica ad una specifica ed unica condizione:

  • l’acquirente deve impegnarsi, dichiarandolo in atto, a rivendere l’immobile entro 2 anni dall’acquisto (si ritiene che il termine decorre dalla data del decreto di trasferimento del giudice)
  • indipendentemente dalla natura del soggetto che acquista: persona fisica privata, società, ecc.

 

 

DECADENZA

Se l’acquirente dell’immobile all’asta non lo rivende entro 2 anni dalla data di acquisto:

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale tornano ad essere dovute nella misura ordinaria
  • è dovuta una sanzione del 30%, oltre agli interessi di mora.

 

Nota:  il rischio di essere chiamati a versare le imposte ordinarie con applicazione della sanzione avrà l’effetto di ridurre il prezzo di vendita in prossimità della scadenza del biennio, agevolando il mercato immobiliare.

 

ACCERTAMENTO:  in caso di decadenza:

  • i termini di 3 anni per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’Ufficio
  • decorrono dalla scadenza del biennio per il “ri-trasferimento”.

Esempio

Il sig. Mario Rossi partecipa ad un’asta immobiliare promossa da Equitalia presso il tribunale di Verona fissata per il 20/03/2016 relativa ad un appartamento pignorato ad un privato.

 

 

Il contribuente:

  • nei 15 gg antecedenti avanza proposta irrevocabile di acquisto nella procedura “senza incanto” per un importo pari alla base d’asta di €. 150.000
  • in esito ai rilanci degli altri partecipanti risulta assegnatario dell’immobile per € 180.000
  • in data 30/03/2016, in assenza di offerte in aumento per  almeno 1/5, il tribunale emette
  • decreto di trasferimento dell’immobile al valore di € 200.000 oltre oneri di legge.

 

In tal caso il signor Rossi sarà tenuto a versare (oltre al prezzo di  aggiudicazione):

  • l’imposta di registro e ipocatastali per complessive € 600
  • in luogo dell’imposta di registro di € 18.000 (non possiede i requisiti 1° casa) e delle imposte ipocatastali per complessive € 100

 

In sede di aggiudicazione, il sig. Rossi si è impegnato a rivendere l’immobile nel termine di 2 anni; ove non riuscisse a rivendere l’immobile entro il 30/03/2018, l’Agenzia entrate:

  • entro il termine del 30/03/2021
  • procederà a recuperare la differenza di € 17.500 d’imposta + €. 5.250 di sanzione.

 

 

 

ASTE IMMOBILIARI E IMPOSTE DI REGISTRO / IPOCATASTALI - RIEPILOGO

IMPOSTE D’ATTO IN VIA ORDINARIA E  IN PRESENZA DELLE CONDIZIONI AGEVOLATIVE 

FABBRICATI

IMMOBILI ALL’ASTA

TIPO DI ATTO

REGISTRO

IPO-CATASTALI

ABITATIVI

ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONE

IMPONIBILE IVA

200

200 + 200

ESENTE IVA

9% (1% se 1° casa)

50 + 50

FUORI CAMPO IVA

ACQUISTO CON AGEVOLAZIONE

IMPONIBILE IVA

200

200 + 200

ESENTE IVA

200

200 + 200

FUORI CAMPO IVA

200

200 + 200

 

IMPOSTE D’ATTO IN VIA ORDINARIA E  IN PRESENZA DELLE CONDIZIONI AGEVOLATIVE 

FABBRICATI

IMMOBILI ALL’ASTA

TIPO DI ATTO

REGISTRO

IPO-CATASTALI

STRUMENTALI

ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONE

IMPONIBILE IVA

200

Ipotecaria: 3%
Catastale: 1%

ESENTE IVA

FUORI CAMPO IVA

9%

50 + 50

ACQUISTO CON AGEVOLAZIONE

IMPONIBILE IVA

200

200 + 200

ESENTE IVA

200

200 + 200

FUORI CAMPO IVA

200

200 + 200