Plusvalenze immobiliari da Superbonus – Chiarimenti dell’Agenzia

La legge di bilancio 2024 ha introdotto una nuova fattispecie di imponibilità della plusvalenza conseguita dalle persone fisiche in ambito immobiliare: la cessione di fabbricato oggetto di interventi edilizi per i quali si è fruito (il titolare del diritto reale o il conduttore/comodatario) della detrazione cd. superbonus (anche quale condòmino) attribuisce una plusvalenza tassata laddove intervenuta entro 10 anni dalla ultimazione dei lavori. Restano escluse le cessioni di immobili: acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale (del cedente/dei suoi familiari) per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del periodo di detenzione, se inferiore a 10 anni).

L’Agenzia ha recentemente fornito i primi chiarimenti sulla disciplina delle plusvalenze da cessione di immobili interessati da interventi Superbonus. Tra i chiarimenti più significativi si evidenzia quanto segue: la tassazione opera indipendentemente dalla tipologia del fabbricato oggetto degli interventi anche nel caso di fabbricato interessato dalla detrazione per interventi effettuati sulle parti comuni nel presupposto che gli interventi siano regolamentati dall’art. 119, DL 34/2020 l’imponibilità rileva in relazione alla prima cessione (non anche per eventuali cessioni successive) il costo storico del fabbricato si incrementa parzialmente (al 50) o non si incrementa per i costi sostenuti per l’intervento Superbonus nel solo caso in cui l’agevolazione sia stata fruita con aliquota del 110 e, congiuntamente, il committente abbia fruito dell’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura.

La legge di bilancio 2024 ha reso imponibili le plusvalenze conseguite dalle persone fisiche alla cessione di un immobile oggetto di interventi edilizi per i quali si è fruito del Superbonus al 110. Ciò è avvenuto tramite inserimento della nuova lett. b-bis) nel comma 1 dell’art. 67 del Tuir e corrispondente variazione dell’art. 68, Tuir.

A partire dalle cessioni effettuate dal 1/01/2024 è stata introdotta una nuova fattispecie di imponibilità della plusvalenza conseguita dalle persone fisiche in ambito immobiliare riferita alle cessioni di fabbricato oggetto di interventi edilizi per i quali si è fruito della detrazione cd. superbonus (anche quale condòmino) attribuisce una plusvalenza tassata laddove intervenuta entro 10 anni dalla ultimazione dei lavori.

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito che: nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso di un immobile ricevuto in donazione, sul quale siano stati effettuati interventi edilizi agevolati con il Superbonus conclusi da meno di dieci anni, la plusvalenza generata dalla vendita è soggetta a tassazione. ... Nel caso esaminato dall’Agenzia i lavori di superbonus sono stati effettuati dal donatario; non è chiaro il regime di imponibilità laddove gli interventi vengano effettuati dal donante.

SuperSimabonus acquisti (con detrazione del 110), in quanto acquistato da un'impresa che aveva ricostruito l’intero edificio riducendo il rischio sismico non realizza una plusvalenza imponibile ai sensi della nuova lett. b-bis) del co. 1 dell’art. 67, del Tuir. Ciò in quanto la sola prima cessione (quella fatta dall’impresa costruttrice al contribuente) può determinare la plusvalenza imponibile, essendo, a tal fine, irrilevanti tutte le successive cessioni (da parte dell'acquirente).

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito, in relazione ad una detrazione superbonus, che: opera la decadenza nel caso in cui, nella CILAS, sia omessa la compilazione del Quadro F, relativo all’attestazione dello stato legittimo dell'immobile oggetto dei lavori potendo, il contribuente, ripiegare su altre forme di bonus edilizi, in ragione della tipologia di spesa sostenuta (ecobonus ordinario, recupero edilizio, ecc.). Inoltre, l’Agenzia chiarisce che: nell’ipotesi in cui il contribuente abbia proceduto alla cessione del credito, per i conteggi del ravvedimento operoso può fare riferimento al momento in cui ha trasmesso la comunicazione (non al momento in cui il cessionario ha utilizzato il credito d’imposta così acquisito), limitando il ravvedimento al maggiore credito ceduto rispetto al bonus edilizio applicabile (come derubricato rispetto al Superbonus) flasconsiderata la decadenza dalla detrazione Superbonus, non risulta imponibile l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile effettuata nel decennio dalla conclusione dei lavori.

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito che: la cessione di un immobile acquistato fruendo del SuperSimabonus acquisti (detrazione 110), in quanto acquisito da un'impresa che aveva ricostruito l’intero edificio con interventi di riduzione del rischio sismico non realizza una plusvalenza imponibile, ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. b-bis), del Tuir posto che solo la prima cessione (nel caso di specie riconducibile a quella operata dall’impresa costruttrice nei confronti del contribuente beneficiario del bonus) può determinare la plusvalenza imponibile, essendo irrilevanti le successive cessioni (quella effettuata dall'acquirente).

Decreto salva Superbonus, in vigore dal 30/12/2023 ha previsto: superbonus: la salvaguardia della detrazione del 110/90 che risulti ceduta entro il 31/12/2023 in base a SAL, anche se l’intervento non risulti successivamente ultimato. Per i soggetti con reddito di riferimento fino a 15.000 che si trovano in tale situazione, è introdotto un nuovo contributo a fondo perduto per le spese sostenute dal 1/01/2024 fino al 31/10/2024 demo-ricostruzione: il divieto di cessione del credito opera nel caso in cui l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo sia stata presentata fino al 29/12/2023 (in luogo del 17/03/2023) bonus barriere architettoniche: è ridisciplnata la detrazione del 75.

Il recente D.L. n. 59/2021 ha modificato la disciplina della proroga del Superbonus, disponendo che il termine del 31/12/2022 per il sostenimento delle spese relative ad interventi: sulle parti comuni condominiali: non è soggetto a condizioni sulle parti comuni di edifici con massimo 4 unità immobiliari interamente posseduti da uno/più soggetti: rimane subordinata al fatto che al 30/06/2022 sono eseguite almeno il 60 degli interventi previsti.

"Decreto Agosto", in materia di Superbonus 110, sono state apportate alcune modifiche e semplificazioni. In particolare si evidenzia quanto segue: nuova definizione di accesso autonomo dall’esterno per le unità immobiliari: la strada, cortile o giardino antistante può non essere in proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare lavori su parti comuni condominiali: sono semplificati alcuni adempimenti urbanistici; la scelta per lo sconto un fattura o cessione del credito può essere assunta a maggioranza semplificata dall’assemblea immobili in Comuni interessati da eventi sismici: per i fabbricati ricostruiti nei comuni colpiti dal sisma del Centro Italia e sisma d’Abruzzo, il limite di spesa va ampliato del 50 per le spese sostenute entro il 31/12/2020; inoltre eventuale contributo per la ricostruzione riduce sempre il plafond detraibile.

Decreto Semplificazioni, convertito dalla L. 108/2021, ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina della detrazione del 110: regolarità edilizia: per tutti gli interventi che accedono al Superbonus (ad esclusione di quelli che comportano la demolizione e ricostruzione), il titolo abilitativo è costituito dalla CILA, nell’ambito della quale non è richiesta l’attestazione di regolarità urbanistica dell’immobile (è del tutto irrilevante la presenza di difformità edilizie sulle unità immobiliari e/o parti comuni degli edifici oggetto degli interventi) eliminazione delle barriere architettoniche: risultano trainati anche se effettuati congiuntamente non solo ad interventi di super ecobonus, ma anche ad interventi di super sismabonus ETS: per determinati interventi effettuati da ONLUS/OdV/APS il limite di spesa ordinariamente previsto viene ridotto applicando una percentuale determinata in base alle superfici oggetto dell’intervento.

In tema di superbonus 110, l’Agenzia ha recentemente chiarito che l'agevolazione spetta anche nel caso di: immobile non residenziale che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori che il contribuente intende realizzare, purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i suddetti lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in abitativo; immobile utilizzato promiscuamente per abitazione e per l’esercizio dell’attività d’impresa/professionale, nella percentuale ridotta al 50. allineando, in tal modo, l’agevolazione a quanto già chiarito per l’ecobonus. il sismabonus e le spese di ripristino del patrimonio immobiliare.

Decreto Cessioni), in vigore dal 12/04/2023. Tra le novità più significative si segnala quanto segue: superbonus: è prorogato alle spese sostenute fino al 30/09/2023 per gli interventi su edifici unifamiliari o assimilati, permanendo il requisito che al 30/09/2022 l’intervento sia stato realizzato per più del 30 cessione crediti: sono ampliate le fattispecie di deroga al divieto di cessione; in particolare: per le opere di edilizia libera: al 16/02/2023 è contemplata anche la mera stipula del contratto vincolante per la effettuazione delle opere (da autocertificare in caso di assenza di acconti a tale data) è aggiunta la realizzazione di box pertinenziali per i quali, unitamente al bonus acquisti/sismabonus acquisti va fatti riferimento alla richiesta del titolo abilitativo ai lavori entro il 16/02/2023 rateizzazione: sarà possibile ripartire il superbonus in 10 rate annuali dal 2023 se la rata 2022 non venga detratta; analoga rateazione viene estesa al bonus barriere ed al sismabonus ordinario la cui cessione sia stata comunicata entro il 31/03/2023.

La CM 30/2020 ha fornito, in relazione al Superbonus del 110, alcune risposte ai quesiti relativi ai soggetti beneficiari, tipologie di immobili ammessi, interventi e limiti di spesa, opzione per la cessione o sconto in fattura e visto di conformità.

Le ONLUS, ODV ed APS possono beneficiare del Superbonus 110 (sia per i lavori di efficientamento energetico che per quelli di riduzione del rischio sismico) a prescindere: dalla tipologia degli immobili posseduti (ad eccezione delle unità abitative di lusso, cioè rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, questi ultimi solo se si tratta di immobili non aperti al pubblico) dall’effettivo utilizzo degli stessi. e senza limitazione relativa all’esecuzione dei lavori su un massimo di due unità.

Gli interventi di demolizione con successiva ricostruzione di fabbricati: risultano agevolabili ai fini della detrazione dei principali bonus edili (ristrutturazioni, risparmio energetico e sismabonus e, dal 1/07/2020, anche in relazione al superbonus del 110) laddove configurino una ricostruzione fedele.